2025年7月下旬、真夏の頃のことです。
「一般社団法人 全国古家再生推進協議会（全古協）」の古家見学ツアーに参加しました。
（不動産業者は参加が認められていないので、あくまで個人としての参加です）

場所は浜松市。
朝、新幹線に乗って浜松に行きました。浜松は初めての土地です。ちょっとワクワクします。
天気は快晴。とても暑い日でした。

まずは、可能性と仕組みを学ぶ

まずは、駅近くのセミナー会場に向かいます。
午前中はセミナーで、全古協が展開している古家再生システムについて説明を受けます。

たしかによくできたシステムだと思いました。

プレーヤーは、古家再生士（地元の工務店）とプランナー（投資家）です。
再生士が、築古の戸建物件を探してきます。イメージとしては築40年を超えるような空き家で、建物の価値はほぼなく、古家付き土地として不動産市場に出るような物件です。

対象となるのは、ほぼ地方都市なので、そもそも数百万円程度の価値なのですが、さらに建物の残置物処分費用や取り壊し費用を差し引いた価格での買い取りを目指します。

たとえば、古家付き土地として500万円ぐらいで売りに出ている物件を、300万円程度で買い取るイメージです。

こうした物件を購入するプランナー（投資家）を、全古協がマッチングします。見学会がマッチングの場を兼ねていて、物件を見学していいなと思ったら、購入の交渉に進みます。

購入した古家には最低限度のリフォームをします。リフォームを請け負うのが、再生士です。再生士は本業が建築業という方が多いので、このマッチングでリフォームの仕事をゲットできるというわけです。

全古協は、プランナーと再生士のマッチングで報酬を得るほか、プランナーや再生士に古家活用の研修費用や会費を得ます。

ポイントは古家の見極め

そして、プランナー（投資家）は、購入してリフォームした古家を賃貸に出して賃料収入を得ることになります。

たとえば、300万円で購入した物件に、200万円のリフォームをして、6万円で貸すとします。すると、単純計算では14.4％の表面利回りになるというわけです。

ここでポイントとなるのが、最小限のリフォームでもちゃんと稼いでくれる物件を選べるかということです。こうした「見極め」や「目利き」の方法を、会員になると教えてくれますよというわけです。

また、古家投資のメリットは、数百万というそれほど大きな額ではない投資額で始められるという点です。

このようなことを午前中のセミナーで、たっぷりとインプットされます。
この日、参加していたのは十数人ほど。首都圏や名古屋からの参加者が半数以上を占めていました。

物件見学に出発

各自でそれぞれランチをとった後、駅前にあらためて集合します。いよいよ物件の見学ツアーが始まります。

地元・浜松で建築業兼宅建業をしている再生士さんが用意した乗用車3台に、参加者が分乗して再生士さんがおすすめする物件を見て回るというスタイルです。

1つ目の物件は、築50年ほどの2階建ての木造戸建でした。5人ずつぐらいで順番に中に入って、内側を見ていきます。

エアコンが稼働しているわけでもないので、中は蒸し風呂状態です。さらに残置物がそのままで、ひどいありさま。しかも、床にはGの死骸が転がっていたり。。

本当にこんなボロ家が賃貸物件になるのかと思いますが、ある程度のリフォームでも見違えるようになるそうです。いかにリフォームを最小限にとどめるかが、利回りをよくするコツです。

そのあたりも、全古協の会員になるとみっちり教えてくれるそうです。

2つ目の物件は、駅からはけっこう距離のある住宅街の空き家でした。木造の2階建て、こちらは中の荷物はほとんどなく、建物の状態もそれほど悪くはない感じでした。

このような感じで、見学ツアーは続きます。結局、この日は計5つの物件を見て回りました。
価格は500万円前後が多いのですが、中には1,000万円近いものもあり、それはさすがに高いよなあという感じでした。

反省会はオークション

物件の見学が終わったところで、参加者と案内した再生士があらためて集まります。そこで、この日に見た物件について、意見を交わしていきます。

たとえば、賃料はいくらにできそうかとか、どの程度のリフォームが必要そうかといったことについて、それぞれが意見を出します。

そして最後に、オークションが始まるのです。
「では、1つ目の物件を買いたい方はいますか？」という感じです。

そんな、初めて見た物件で諸条件も確認していないのに、手を挙げる人がいるのか？と思っていたら。。いるんですよ、これが。

その人は、何度か見学ツアーに参加しているらしく、慣れた感じでした。
「不動産業者は500万円としていましたが、180万円なら買いたいです」と、こんな具合に自分が考える希望額を提示するのです。

解体費用などを差し引けばそのぐらいになるので、売ってくれるかも。そんな値の付け方のようでした。実際にその価格で売買が成立するかはわかりませんが、買い手の希望として、再生士が売り手業者に価格を提示して売買交渉を進めていくようでした。

この日の5つの物件のうち、2つについて購入希望者がいました。提示価格はあり得ないぐらい低い価格だったので、それで交渉がまとまったのかどうかはわかりませんが。

それでも、このような現場もあるのだなあと、勉強になりました。

浜松の締めは「餃子」

反省会兼オークションが終わって、見学会も終了。参加者は浜松駅まで送ってもらい、駅前で解散となりました。

ボクは一人で参加していたので、名物でも食べて帰るかと、駅前で店を探しました。浜松といえば、うなぎか餃子。うなぎという気分ではなかったので、餃子が食べられる店を探します。

ネットで見つけた店は大人気で20人以上の行列でした。列に並んではみたものの、あまりの回転の悪さに早々にあきらめて、結局、近くの居酒屋に入りました。

浜松の餃子は丸い形で羽根をつけて焼くのがスタイルらしく、そのいわゆる「浜松餃子」を堪能したのでした。

余談です。後で知ったのですが、実は母方の祖父が浜松出身だったらしく、ボクには浜松の血が4分の1、流れているらしいです。これも何かの縁でしょうか。

「出口」が見えてこない

さて、餃子をつまみにビールで喉を潤しながら考えました。

お安い投資額で賃貸経営をして、10数％の表面利回り。それだけ考えたら、やってみてもいいかなというイメージはわきます。

たとえば、物件購入とリフォームで500万円を投資。利回りが12％とすると、8年半で元は取れて、それ以降はまるまる利益になる。というイメージです。

一方で、そもそも古い物件ですから、見えない傷みなどがあって修繕や補修費用が想定外にかかるリスクもあります。固定資産税ももちろんかかります。

そして、たとえば10年後、20年後にこの物件をどうするかという課題が生じます。「出口」をどうすうるかという問題です。

仮に築50年で買ったとして、20年後には築70年。そんな物件が売れるのか。取り壊して更地にする場合に、解体費用は。更地にしたとして、果たして売れるのか。では、立て直して新たな賃貸物件にするのか。では、その費用は。などなど。

結局、「出口」が見えてきません。「出口」が見えない不動産投資に踏み切れないまま、今もなお考え続けています。

数ヵ月ぶりのコラム更新になってしまいました。
まだまだ暑い時期のことになります。

Bさんから相談を受けて、北関東の某県にある土地の調査に行きました。
東京から車で2時間ほど。周辺には大きな工場や中小の町工場があるものの、ほとんどはキュウリやナスの畑というのどかなところでした。

ちょっと異様な分譲地

事前に登記事項証明書（登記簿謄本）を取得していたので、宅地ということはわかっていたのですが、現地に行ってみると、そこは合わせると20区画以上ありそうな分譲地でした。

ところが、そこに建っている住宅は2棟しかありません。柵だけがある更地や草が生い茂っている更地が荒涼と広がっています。

その一画が対象の土地でした。
事前に更地とは聞いていましたが、まさにその通り。短い草だけが生えている更地でした。
建っている住宅のちょうど南側で何もない原っぱという感じでした。

土地は8m×14mほどの長方形。南側は4m超の道路に接していて、なかなかよさそうな立地です。

境界の杭も一応はありました。境界でもめることもそれほどはなさそうなイメージです。

ですが、この一帯の分譲地に建物がほぼないことが気になります。

住民に話を聞いてみる

さっそく、北隣の区画に建つ住宅の方にお話をうかがってみることにします。
すると、とんでもないことがわかりました。

「ああ、ここは市街化調整区域だから、新たに建物は建てられないんですよ。」

え、市街化調整区域！とは。
たいへんなことになりました。

さらにこんな言葉も。
「それよりも、そこの更地の所有者に草刈りをちゃんとするように言ってください。夏場はひどいことになるから、うちがやってあげているんですよ！」とのこと。

そもそも、他人の所有地の草木を無断で伐採してはいけないのでは。。
ということはいったん置いておきます。

まあ、連絡先もわからないということですし、夏場はたしかに草がひどいことになりそうな感じですし、家のすぐ南側が草ボウボウになっていたら、なんとかしたくなるのも仕方ないのかもしれません。

ちなみに東隣の柵に囲まれた更地は、以前、家があったものの、火事で焼けてなくなったとのことでした。

買ったまま放置していた

Bさんによると、この土地は80歳を超える父親が50年前に知人から頼まれて購入したものの、そのまま放置していたとのこと。

父親が高齢となったため相続のことを気にするようになったBさんが、この土地をどうするか考えたいとのことで、土地の調査を依頼してきたのです。

続いて役所で調査します

詳しい状況を調べるには、役所調査が欠かせません。
次に役所に向かいました。

役所によると、この土地がある一帯は40年前に市街化調整区域に指定されていました。
「既存宅地証明」という、市街化調整区域指定前から建物があった土地だという証明がないと、原則、新たに建物は建てられないとのことです。

さらに、南側の道路は私道で、50年前に宅地が造成された時に作られたこと。
上下水道がひかれていないことなどがわかりました。

つまり、販売された50年前は通常の分譲宅地だったものの、それから10年後に市街化調整区域に指定されたため、以後は原則、建築不可となってしまったのです。

市街化調整区域とは

市街化調整区域とは、都市計画法に基づき「無秩序な市街化を抑制し、農地や緑地を保全する目的で、建物の建築や開発行為が原則として禁止されている」エリアです。原則として新築住宅は建てられず、ライフラインが未整備な場所も多い地域となります。

一方、市街化を進める地域は「市街化区域」とされます。

市街化調整区域で、例外的に建築ができるのは、自己が居住する戸建て住宅で、通勤が可能な場合。市街化調整区域指定前から所有している。などなど、細かな条件があります。

最もハードルが高いのが「50戸連担（れんたん）」というルールで、「概ね50戸以上の住宅が70m未満の敷地間隔で立ち並んでいる（連担している）集落内での住宅というものです。

つまり、もともとある程度の集落だった場所でなければ難しいということになります。

地元の業者に聞いてみる

さて、困りました。
この土地、需要はあるのでしょうか。

そんな時は、地元の不動産業者に直接聞いてみるのが一番です。
さっそく、地元の業者さんを訪ねてみました。

すると、いきなりの訪問にもかかわらず、親切にいろいろと教えてくれました。

50年前は、バブル景気がそろそろ始まりそうな景気がよくなっていく頃で、山林を切り開いて宅地を造成したとのこと。その頃はそのような分譲地がけっこう売れていたとのことです。

ところが、40年前に市街化調整区域に指定されたことで、宅地としての価値はなくなり、売買してもたいした金額にはならないため、不動産業者も手を出さないとのこと。そもそも、買うという需要が、ほぼないとのことでした。

ということで、今回の調査を通じて、「とんでもない土地」だということがわかりました。

では、対策は…

建物が建てられないので、賃貸アパートを建てて経営するという選択肢はありません。
売ろうと思ってもかなり難しいことは目に見えています。

では、どうすればいいのか。考えられるのは次のような策でしょうか。
・隣地の住人に譲渡
　（市場価格での売却は難しいので、ほぼ無償）
・建築条件をクリアできそうな住民を見つけて売却
　（「家いちば」などの中古物件サイトを活用して買い手を探す）
・駐車場や資材置き場
　（需要があればですが）
・相続土地国庫帰属制度を利用
　（相続後に申請、ただし20万円以上の費用がかかる）

Bさんもビックリ

土地の調査結果をBさんに報告すると、Bさんはビックリです。
あわよくばそれでも数十万円で売れると思っていたのが、この状況です。

Bさんには上記の選択肢をご提案しました。現在、どうするか検討を進めているところです。

このように不動産というのは調べてみて初めて状況がわかるものです。
それでも、できるだけ早くこうした状況を知っておくだけでも、その後の対策が見えてきます。

このお話が何かのご参考になると幸いです。

まず、「孤独のグルメツアー」とは何か？
まあだいたいご想像どおりなのですが、ドラマ「孤独のグルメ」に登場したお店に行って、ドラマで主人公の井之頭五郎が食べた料理をいただきながら、飲むというお店訪問です。

2016年3月から友人と2人で続けています。今回はその第40弾でした。
目指すお店は「厨 Sawa」。ドラマのシーズン5第11話に登場した洋食のお店です。

最寄駅は東武伊勢崎線の「せんげん台」、最近では東武スカイツリーラインの沿線となっています。自宅からは片道1時間半かかるということで、平日の訪問はあきらめ、8月中旬の土曜日に訪問させていただくこととなりました。

やってきました、せんげん台駅。住所は埼玉県越谷市です。
駅から歩いて6分ほど、お店は住宅街の一角にありました。
18時オープンなのですが、5分前に到着したところ、すでに2組のお客さんが待っていました。テレビに出たことによる混雑はだいぶ減ったらしいのですが、人気は続いているようです。

その後もお客さんがやってきて、オープンとなった時点で、お店は満席でした。テーブル7卓ほどのお店でしたが、やはりすごい人気ですね。

さあ、お料理です。
まずはブルスケッタとソーセージとハムです。
飲み物は最初の1杯は生ビールをいただき、その後はワインのボトルです。なんせ基本は飲み会ですから。

写真はないのですが、ワインはお店セレクトの「ブルゴーニュの白」をいただきました。口当たりさわやかで美味しいワインでした。

お店の方いわく、「ブルスケッタは今が食べどきなので、すぐ食べて」とのこと。もちろんさっそくいただきます。

これが早くも絶品です。ブレッドの焼き加減とトマトのさわやかさが絶妙でした。

見た目、ドイツ風のソーセージも焼き加減がお見事でした。付け合わせのジャガイモもほっこり感が素晴らしい。メインに向けて期待が高まります。

メイン1品目は「ほほ肉のシチュー」です。
ドラマで五郎さんは「カキのシチュー」を食べていましたが、この日はまだシーズンに早かったのか、カキのメニューはありませんでした。

でも大丈夫です。このシチューがすごいです。肉の柔らかさはもちろんですが、なんといってもソースが絶品です。うまく説明はできませんが、いろいろな味が上手に組み合わさった美味しいソースでした。

実は他にも単品料理を頼んでいたのですが、写真を撮り忘れていたので、説明は割愛します。ただ、いずれも味わい深いお料理でした。上の写真の右上にちょっと写っているサーモンのパティみたいな料理もいい味でした。

実はもうこの時点でワインは2本目のやはりお店セレクト「ブルゴーニュの赤」になっています。こちらも深すぎず、でも味わいのあるいいワインでした。

メイン2品目は「シーフード　アメリカンソースのオムライス」です。
これももちろん美味しいのですが、なんといってもソースがすごかったです。アメリカ南部にジャンバラヤという料理がありますが、それをちょっと感じさせるソースでした。

これも「冷めないうちに食べてね」と言われていたのですが、ワインを飲みながらゆっくりと進めていたので、最後はちょっと冷めてしまいました。それでも、うまみは変わらず、美味しくいただいたのでした。

いずれも素晴らしい料理、そしてワインでした。ごちそうさまでした。
このようなお店を見つけてくる、ドラマスタッフの調査力に本当に感謝します。

「ああ、1時間半かけてきたかいがあった」と、心から思いながらまた帰りの1時間半の電車に乗るのでした。

そういえば、ドラマの中でも触れていた「湯元温泉」の大きな看板が、駅前のロータリー近くにありました。
せんげん台に温泉があるわけではなく、「かすかべ湯元温泉」という施設行きのシャトルバスがせんげん台駅から出ているようで、その宣伝のための看板ということらしいです。

3ヵ月も経ってしまいました。6月28日のことです。
ラグビーのJAPAN XV（ジャパン・フィフティーン）対マオリ・オールブラックス戦を観戦しました。

マオリ・オールブラックスというのは、オールブラックスを名乗るだけあってニュージーランドのチームなのですが、先住民族のマオリ族の子孫たちだけで構成されるチームです。

ニュージーランドの代表チームはもちろんオールブラックスで、こちらは国民全体から選ばれますので、強さでいえばオールブラックスの方が強いということになります。

外務省の資料によると、ニュージーランドの人口は約500万人。そのなかでマオリ系は17.7％となっていますので、5〜6人に1人がマオリ系というイメージでしょうか。人口だと約90万人ということになります。

正式な代表チームではないので、日本もいわゆるフル代表ではなく、若手中心の「JAPAN XV」という、イメージだと1.5〜2軍ぐらいのチームを編成して戦うことになります。

6月28日（土）の夕方18時、秩父宮ラグビー場での一戦となりました。

ニュージーランドのラグビー代表なので、試合前には「ハカ」という、民族舞踊を披露して、選手たちは戦う気持ちを鼓舞します。ただ、このハカがマオリ・オールブラックスは、フル代表のオールブラックスとは別のものでした。

調べてみると、フル代表のオールブラックスが披露するのは、日本語の「頑張って」に聞こえることで有名な「カ・マテ」と、2005年頃に新たに作られた「カパ・オ・パンゴ」の2種類があります。ちなみに、「頑張って」と聞こえる部分の歌詞は「Ka mate」で、「俺は死ぬ」という意味だそうです。ちょっと悲壮感がただよいますが、「死ぬぐらいの気持ちで頑張る」という決意だと考えると、いのかなと思いました。

話がそれました。
一方、マオリ・オールブラックスは「ティマタンガ」という、まったく別のハカを踊るのだそうです。「ティマタンガ」はマオリ語で「はじまり」という意味らしいです。

マオリ・オールブラックスには、これからオールブラックスに選ばれるかもしれない若手の選手も多いので、若い選手たちの「はじまり」の意思表明のような思いが込められているのかもしれません。

さて、肝心の試合です。
前半は接戦でした。日本2トライ2PG、マオリ3トライで、前半終わって17-15と日本がリードして折り返します。

日本は若手でメンバーを構成していました。大学日本一になってリーグワンに加入したばかりの、帝京大出身の江良（2番）、青木（8番）、残念ながら日本一を逃した早稲田出身の佐藤（16番）、さらには現役明治大生の竹之下（15番）など、かなりフレッシュなメンバーでした。

前半は善戦した日本ですが、後半はマオリにいいようにやられました。日本のディフェンスが軽々と突破されて、マオリがスピードを生かして次々とトライを重ねていきました。なんだか、見ていて辛かったです。

終わってみれば、後半に点を取れなかった日本に対して、マオリは6トライ。スコアは20-53で完敗でした。

この後の反省会（飲み会）が、愚痴ばかりになったのは言うまでもありません。。

日本ラグビーが今、目指すのは2027年のワールドカップ（オーストラリア大会）です。その目標に向かって、若手たちが経験をどんどん積んでくれるといいなと思います。

それにしても暑い夏でした。
ようやく少しずつ秋を感じるようになってきましたが、まだまだ暑いですし。

前回の報告では、まだまだこれからという感じだった野菜ですが、あれから1ヵ月ほど経って、6月ともなると、かなり大きくなってきました。

この写真は6月半ば頃のキュウリとズッキーニです。
この頃からキュウリは毎日採れるようになりました。キュウリは7本植えたのですが、多い日は7本ぐらい採れる日もありました。毎日3本ほど採れる日が1ヵ月半ほどは続いたと思います。

ズッキーニは栽培が難しかったです。
葉っぱが巨大化して、お隣の敷地に入っていってしまうほどでした。大きい葉は茎から1メートルほどの長さがあったと思います。
実は根本のあたりに付きますが、うまく大きくならなかったり、収穫のタイミングがわからなかったりで、結局、それほどは収穫できませんでした。

本当は、上に伸ばすように支柱を立てて育てればよかったようなのですが、しなかったので、横に横に伸びてしまいました。管理が難しくなって、ある時点で終了としました。

こちらは6月末ごろのミニトマトとピーマンです。

トマトはミニトマトやゴールデントマトなど数種を植えました。最初はなかなか色がつかずに苦労しました。そうこうしているうちに7月、8月の暑さでほとんど実がならなくなってしまい。8月末ごろにすべて枯れました。収穫量はあまりなかった印象です。ただ、ゴールデントマトはかなり美味しかったです。

ピーマンは2本しか植えなかったのですが、コンスタントに実がなりました。8月の暑い時期は実が大きくなりませんでした。9月半ばすぎの今でも、1本は元気に実をつけています。長い間、収穫できるのがいいですね。

一番、収穫ができていた頃の写真です。黄色いトマトがゴールデントマトです。これはかなり美味しかったです。

万願寺トウガラシも収穫期間が長いです。6月半ばの初めての収穫も万願寺トウガラシとピーマンでしたが、9月半ばの今も万願寺トウガラシは毎日のように採れています。

万願寺トウガラシも植えたのは2本だけだったのですが、そのうちの1本は今や2メートル近い高さにまでなって、実もけっこうついています。

ただ、隣の区画の人が手入れをやめてしまったのか、正体不明の草が生い茂っていて、こちらの区画にもどんどん入り込んでいます。この草の影響だと思うのですが、一番近い位置にある万願寺トウガラシとピーマンは弱ってきてしまいました。本当に迷惑な話です。

これは7月末の畑の様子です。
一番手前の畝がナス、真ん中の畝がトマトと万願寺トウガラシ、一番奥の畝がキュウリとピーマンです。左横の区画の人がまったく手入れをしないので、草がボウボウです。

このころはまだ元気だったのですが、8月の暑さでキュウリとトマトはみるみる弱っていきました。

これが9月上旬の状況です。（さきほどとは違う角度からの写真です）
手前に写っている最後まで残った2本のキュウリは枯れ果てました。他のキュウリはこの時点ですでに終了していました。真ん中の畝にあるトマトも見事に枯れました。

ということで、この日にキュウリとトマトはすべて引き抜きました。

これが、キュウリとトマトを引き抜いた後の様子です。
奥にあるお隣の区画の草がすごすぎて、見づらいのですが、ピーマンと万願寺トウガラシはまだ元気にしています。

この夏、初めて野菜作りをしてみました。自分で育てた野菜を食べるというのはいいものです。野菜の味も濃いというか甘いというか、スーパーで買ってくるものよりも美味しい気がするものです。

そして、水やりに毎朝通うというのも早起きの習慣ができて、さらに往復1時間あまりかけて徒歩で通っていたので、健康的にもよかったと思います。

夏野菜の成績

キュウリ　　　　：◎　6月末〜8月上旬にかけて、ほぼ毎日収穫。多い時は7本採れる日も
トマト　　　　　：△　なかなか色がつかなかった。収穫は7月〜8月上旬ぐらい。
　　　　　　　　　　　量も多くはなかった
ナス　　　　　　：○　7月〜9月にかけて収穫。暑い8月は実が大きくならず、皮が固かった
エダマメ　　　　：○　当初植えた4本はほどほどに実がなりおいしかった。
　　　　　　　　　　　8月に再びタネを蒔いたが育たず
ズッキーニ　　　：×　育て方がよくわからず、あまり実をつけることができなかった
万願寺トウガラシ：◎　6月半ば〜収穫を継続。暑さのためか実はあまり大きくならない
ピーマン　　　　：○　6月中ば〜収穫を継続。暑さのためか実は大きくならない

さあ、この後は秋冬野菜の栽培へと移行します。
まだ何を作るか決めていませんが、ダイコン、ニンジン、タマネギあたりになるのでしょうか。

来週、目黒区が主催する勉強会があるので、しっかり学んでこようと考えています。
そして、YouTubeの先生たちにも頼ることになるのだと思います。

久しぶりのコラム更新になってしまいました。
数ヵ月前のお話になります。

ついに、初めてお客様の内見のご案内をしました。
賃貸物件を探されている30代の女性のお客様でした。

きっかけは紹介でした

知り合いの不動産業者さんから紹介してもらった方でした。
その業者さんは売買専門なので、賃貸物件は取り扱っていません。

お客様（Aさんとしましょう）は最初、その業者さんのところを訪ねたのですが、
東横線の自由が丘周辺で賃貸物件をお探しということで、
業者さんが目黒区で賃貸もやっている私を思い出して、声をかけてくださったのです。

以前も書いたことがありますが、不動産の仲介業者は基本的に、「売買」か「賃貸」かのどちらかを専門にします。
そんなことすら知らなくて、仕事を始めてしまったので、私はどちらもやろことになっていますが。。

理由は、売買と賃貸では内容がまったく異なるからのようです。
業務支援システムなども別に組まれているので、両方やるとなるとシステムも両方必要ということになってしまいます。
まあ、弊社はまだシステムを入れる規模ではないので、私にはよくわからない話ではありますが。。

ともあれ、そんなラッキーな流れがあって、Aさんを紹介していただいたわけです。

お恥ずかしい話、自分ではまったく集客ができていない状況が続いていましたので、本当にありがたいことでした。

内見はカギのゲットが難しい

電話やメールでご希望をお聞きして、候補の物件をいくつか決めました。
その中で2部屋を実際に内見してみようという流れになりました。

いよいよ、内見です。物件のご案内です。

ただ、これが初めてのご案内なんてことが、Aさんにわかって（バレて）しまったら、Aさんに不要な心配を抱かせてしまうことになりかねません。
そのためには、せめてスムーズなご案内をしようと思いました。

内見の作業の流れをイメージしてみると、どうも「カギのゲットが難しい」気がしてきました。

内見では、物件を管理している業者さんからカギを借りて、私のような仲介業者がお客様をご案内することになります。
その際のカギのやりとりやカギの開け方が、物件によってまったく異なっていて難しいのです。

というか、難しいような気がしてきました。

内見の申し込みも新旧さまざま

内見は管理業者に申し込んで、予約を取るのですが、それも方法はさまざまです。
主流は「ITANDI BB（イタンジ・ビービー）」という、業者専用のオンラインシステムの利用です。
が、一方でいまだにFAXで受付という業者さんもいるので面白い業界だと思います。

今回は「ITANDI BB」でした。
ネットで予約すると、カギの場所や解錠方法がメールで送られてきます。

見てみると、やはりけっこう複雑です。
これをうまくやるにはやはり練習しておくのが一番。ということで「内見の練習」をすることにしました。

内見の前に、「内見の練習」

内見の前日に、同じ物件の内見予約をしました。
暑くなる時期だったので、車でご案内することにしました。
そのため、待ち合わせ場所や物件案内時の駐車場も下調べが必要そうです。

待ち合わせは「祐天寺駅」にしました。駅前のロータリーに車を停められそうだったからです。
ところが、下調べに行ってみるとロータリーにはカラコーンがずらりと並べられていました。
同じことを考える人が多いのでしょう。停車させないようにしているようでした。
それでも停められそうなスペースがなんとかあったので、一安心です。

こういうことも普段はなかなか気付かないことなので、下見をしておいてよかったです。

続いて1つ目の物件に向かいます。
近くのコインパーキングを確認して、エントランスへ。

新築マンションで、エントランスはオートロックです。
ここでは管理会社に教えられたコードを入力すると開くタイプでした。

続いて案内する部屋のフロアに向かいます。
エレベーターを降りてメーターボックスの中にキーボックスがあるとのことでした。

メーターボックスを見つけ、その中にキーボックス見つけ、押しえられた番号で解錠してキーをゲットします。
書くと簡単そうに読めますが、実際にやってみると、メーターボックスがなかなか開かなかったり、キーボックスの番号がうまく揃わなかったりと、けっこうたいへんです。
しかもエアコンがないスペースなので、もう汗だくです。

この作業を当日は、なんともスムーズに優雅にこなさなければなりません。
練習の大切さをあらためて感じました。

カギさえゲットしてしまえば、あとは部屋に入るだけなので、ここまでがやはり重要ですね。

とはいえ、部屋の中もきちんと見ておきます。
まずは配電盤の場所のチェックです。これも物件によって場所がぜんぜん違うので、調べておくことが大切です。

配電盤は洗面室（今風にはパウダールーム）にあることが多いのですが、これもそれぞれです。
トイレにあったり、クローゼットにあったり、中には階段を上がったキッチンになんて物件もありました。

配電盤でブレーカーを上げないと電気がつかないので、部屋の中が明るくなりません。
暗い中でご案内するわけにもいかないので、できるだけ早くそして優雅に電気をつけることを心がけたいものです。

2つ目の物件はさらに難易度アップ

2つ目の物件に向かいます。
こちらもオートロックですが、カギで開けるタイプでした。

管理会社の指示によると、鍵は駐輪場の柱にあるキーボックスの中とのこと。
行ってみると、キーボックスが3つもあります。
そうそうたしかシルバーのキーボックスだったなと、思い出しました。

このキーボックもいろいろなタイプがあって、数字を揃える場所がそれぞれです。
数字がなかなか揃わなかったり、ふたの開け方を戸惑ったり、けっこうたいへんです。

オートロックは「住民が通ったら、一緒に入っちゃえば」なんてことを言う人もいますが、
最近、そんなことが問題となる事件もありましたから、不審に見られないように注意することがとにかく大切だと思います。

次は部屋のドアです。このケースはドアの上部に番号を揃えるカギがついているタイプでした。
腕を伸ばして番号を揃えますが、なかなか番号が合いません。
暑さの中なので、こんなちょっとした作業でも汗だくです。

私はなんとか手が届きましたが、手が届かない人だったらどうするんだろうとか考えてしまいます。

とはまあ、カギ探しと解錠は本当に難しいです。これは何度やっても慣れる自信がありません。
まるでロールプレイングゲームのようです。そう考えるとちょっと楽しくなってきますけど。

いよいよ本番です

初めての内見、当日となりました。
祐天寺駅でお出迎えです。緊張してちょっと顔がこわばっていたかもしれません。
Aさんと合流して1つ目の物件に向かいます。

練習した成果ですね。部屋のドアを開けるところまではスムーズにきました。
玄関ですかさずスリッパをだします。

不動産業界は究極と言っていいほどのレッドオーシャンです。
レッドオーシャンのいいところは、ありとあらゆるマニュアルもあることです。
内見ガイドみたいなものももちろんあって、熟読してきました。

内見では業者が準備するグッズがいくつかありますが、そのひとつがスリッパです。
お客様が中に入ったら、靴を揃えることも忘れません。
そしてすかさずブレーカーを上げに向かいます。この序盤戦が忙しいですね。

部屋の案内は事細かにする業者さんが多いと思いますが、私は必要最小限にとどめて、質問されたら丁寧に答えるというスタイルにしました。
それがいいよという解説本があったからです。

ただ、Aさんはあっさりしたものでした。
さーっと部屋を一通り見て、「もういいです」とのことでした。
浴室なんてほとんど見てないですし、トイレなんてそもそも見ませんでした。
そんなこともあるんですね。

というか、本気で探しているのでしょうか？　と、思ってしまいました。

そんなAさんだったので、質問されることもほとんどなく、1つ目の物件は終了です。

2つ目の物件はもっとあっさり

続いて2つ目の物件です。
こちらも冒頭は流れるように進みます。ドアもスムーズに開けて、室内に向かいます。

ここでもほとんど質問されないので、仕方なくがんばって思いついたことを説明しました。
「新しい生活のイメージがわいてくると、決め手になるかもしれませんよ」などと、どこかで読んだフレーズまで口から出てきます。

こちらもさっと見ただけで「もういいです」、終了です。
なんかあまり手応えを感じない「初めての内見、ご案内」となりました。

Aさんの次の予定の場所が近くだったので、車でお送りしました。

こうして「初めての内見、ご案内」を無事に終えることができました。
準備は大切だなとあらためて感じました。準備をしておくことで心の余裕が生まれます。変な汗をかくこともありません。

ただ、いつもいつも下見の内見をする余裕もないでしょうし、そんな暇だとむしろ大丈夫か？ということになってしまいます。

経験値を積んで、下見をしなくても余裕の心を持てるようになりたいものです。

さて、このAさんが私の仲介でお部屋を決められたかどうか。その結果はまた後日。。

賀詞交換会はお祭り騒ぎ

古い話で恐縮です。年明けの賀詞交換会に初めて参加しました。

同じ地域の不動産業者400社ほどが集まっていました。
品川の某大型ホテルの一番大きな宴会場です。
結婚披露宴のような形式で、数十の円卓が用意されていました。
席も決められていて、事務所が近くの業者さんと卓を囲むスタイルでした。

お近くの業者さんと知り合いになる機会はあまりないのでありがたいことです。
業者さんによっては、開業にあたって近くの業者さんにあいさつにいく方もいるようですが、
その必要性をあまり感じなかったのでボクはしませんでした。
なんか面倒くさいですし。でも、今考えるとそれがよくなかったのかもしれません。。

それはさておき、このパーティーです。
業界団体のお偉いさんのあいさつが終わると、国会議員が数人登場しました。
なかには現役の大臣もいます。けっこうすごいです。
しかも国会議員の先生たちは、あいさつが終わるとサーっと帰っていきました。
政治家もたいへんですね。

宴会が始まります。
料理はフランス料理のコースです。まさに結婚披露宴です。
あちこちで歓談が始まります。ところがその間も政治家のみなさんのあいさつが続いていました。
ほぼ誰も話を聞いていない状況であいさつをしていたのは、
都議会議員や区議会議員のみなさんでした。政治家もたいへんです。

そのうち余興タイムになりました。
名前を初めて聞くマジシャンなどが登場します。すると、会場が盛り上がり始めます。
けっこうな大声で合いの手を入れる業者さんもいます。
と、ここまでは「まあこんなもんでしょう」と思っていたのですが、トリで大物が出てきました。

誰もが名前を知っているピン芸人さんです。テレビでもよく見かける人です。
その芸人さんが会場を周りながらトークを繰り広げていきます。
参加している業者さんも大盛り上がりです。なんだか賑やかな業界だと気づいてきました。

そして始まったのが大ビンゴ大会です。
このビンゴ大会、参加者のほとんどに賞品が当たります。
しかも賞品は最低でも会費と同じ。つまりほぼすべての参加者が元を取れる会なのです。

すごいですよ、不動産業界。まさに羽振のよさを体感しました。

カラオケ大会

その1ヵ月ほど後のことです。
若手業者の集まりがあるので参加してみました。
会場はカラオケチェーン店の広めのイベントスペースでした。

始めは業界団体の偉い人のあいさつなど、ふつうだったのですが、
歓談タイムになったと思ったら、いきなりカラオケが始まりました。

カラオケチェーン店だったので、そんな気はしていたのですが、
まさか本当にカラオケ大会になるとは驚きです。

もう、あいさつや情報交換をしている場合ではなくなりました。
みなさん、次々と歌を歌い始めています。

しかも司会をしている人は、金色のジャケットです。
そんな色のジャケット、どこで買えるのでしょうか。

隣に座っていた業者さんは、私よりも年上でかなりのベテランだったのですが、
この会は初めての参加でした。
でも、その方はカラオケになってすぐに、呆れて帰って行きました。

ボクも耐えられなくなって、その後すぐに会場を後にしました。

若手業者のみなさん、いつまで歌い続けたのでしょうか。
すごい集まりがあるのだなと、むしろ感心した次第です。

研修会のはずなのに

続いては、業界団体の研修会でのことです。
300人ほどが入れるホールのような会場でした。
ただ参加者はそれほど多くはなく、実際、会場はスカスカでした。

内容は、「正しい広告の出し方」や「マネーロンダリングに注意」など、
普通の研修会でした。始めのうちは。

続いてのパートはゲストの講師が元女性アイドルのOさんでした。
ボクと同年代なので、若い頃にはよくテレビで見ていた方です。
誰でも知っている元アイドルです。
そんな方に生で会えるので、それが研修会の「売り」になっていました。

そんな方をゲストで呼ぶこと自体が、すごいなと思っていました。

そのOさんが、暮らしの中で感じた不動産のことなどを語るトークでした。
スタートは。

ところが、進んでいくうちに「最近は自分でも曲を作っているんです」となり、
ギターの弾き語りで1曲披露してくれました。感激です。

すると、「せっかくなので、あの曲も」という流れになり、
当然、最初から準備してあったのでしょう、Oさんのスーパーヒット曲のカラオケが流れだしました。

そこからは圧巻です。
Oさんが、今でも「昭和・平成の名曲100」などのテレビ番組で必ずかかる「あの曲」を
ノリノリのダンス付きで生歌唱です。

そこまでやってもらうのか。すごいな不動産業界です。

そして、ビックリなのは、客の数です。
300人入るホールで、おそらくその時いたのは30人です。
そんなスカスカの会場で、超有名な元アイドルがスーパーヒット曲を歌う。
なんというシュールな状況でしょう。

それを実現してしまう不動産業界なのでした。

その先には

すごいです、不動産業界。
ボクもそこそこ派手といわれる業界に長いこといましたが、まったくの別世界でした。

この業界で生き抜いていくことができるのか。
どうなんでしょうか。

6月1日（日）、前日とは打って変わっていい天気となりました。
場所は国立競技場です。

対戦するのは、
レギュラーシーズン1位の東芝ブレイブルーパス東京と、
3位のクボタスピアーズ船橋・東京ベイです。

レギュラーシーズンでは1回対戦していて、その際も接戦。
31-27で東芝が勝っています。まさに実力伯仲です。

決勝戦ということもあり、炎が吹き出したり、花火が上がったりと盛り上がります。
試合前のイベントでは、櫻井翔さんが優勝トロフィーを運び入れる演出もありました。
これは毎年恒例になっています。

席はゴール裏の1階を取りました。
15列目でしたが、フィールド全体をよく見ることはできます。

ただ、この手のスタジアムは陸上トラックがけっこう邪魔です。
トラックがあるので、フィールドがかなり遠くなってしまいます。

試合前には国歌の演奏もありました。
おごそかな雰囲気になって、気が引き締まります。
この日の観客数は51,000人余りでした。

さあ、試合が始まりました。
クボタのフォーリー（10番、スタンドオフ）がキックオフのボールを正面奥に蹴りました。

キャッチしたのはリーチ マイケル（8番、No.8）、いつもの「リーチ・コール」が沸き起こります。
この「リーチ・コール」がいいんですよね。

そこにクボタの選手が激しいタックルでぶつかります。
初めからものすごいぶちあたりでした。

試合は東芝ペースで進みました。
やはりモウンガ（10番、スタンドオフ）がきれっキレです。自ら最初のトライも奪いました。

実力が拮抗していることもあって、ロースコアで試合は進みます。
前半終わって8-6。東芝がかろうじてリードしていました。

後半もモウンガが一瞬の切り裂きで抜けて、トライに結びつけました。
クボタの藤原（9番、スクラムハーフ）もどれだけ体力があるんだという
見事な守備を見せますが、一歩及びませんでした。

最後に1本トライを返せばクボタにも逆転のチャンスがありましたが、
東芝が凌ぎきってノーサイドとなりました。

スコアは18-13。
最後までどうなるかわからない、見応えのある試合でした。
これぞ決勝戦です。

東芝は2連覇を達成し、モウンガが準決勝に続いてプレーヤーオブザマッチ。
そしてリーチ マイケルは去年と同じく直立状態で胴上げされて、会場に笑いを誘っていました。
リーチのこの胴上げ姿を「リーチ棒」と言うんだそうです。

優勝セレモニーの後、選手たちがスタジアムを一周してくれました。
スタジアムが大きいのか、陸上トラックが邪魔なのか、選手が遠いです。

約6ヵ月におよんだ2024-2025シーズンは終わりました。
東芝のみなさん、おめでとうございます。
選手のみなさん、本当にありがとうございました。元気をたくさんもらいました。

来シーズンもよろしくお願いします！

そして、これから気になるのは日本代表です。
強化試合や夏の大会などで11月末まで、数試合が予定されています。
ほとんどテレビでの観戦になってしまいそうですが、楽しみです。

どんな選手たちが選ばれ、どんな活躍をしてくれるのか。
エディー・ジャパンの進化に大いに期待します。

野菜ってすごいですね。
あっという間に育っていきます。

GWに苗を植えたのですが、どんどん育っていきます。
2週間ほどでこのぐらいです。

追加の肥料、いわゆる追肥もしてみました。
Youtubeの先生たちにいろいろと教わっています。ありがとうございます。

そして5月の20日すぎ、ついに初めて収穫することができました。
それはピーマンと万願寺トウガラシです。

こんなに早く大きくなるとはびっくりです。

スーパーで売っているサイズよりは小さいのですが、
あまり大きくしてしまうとなんか味が落ちてしまう気がするんですよね。

ということで、ちょっと早いのかもしれませんが、採りました。

家族もビックリ。そしてかなり喜んでもらいました。
さっそく、シンプルに焼いていただきました。

味は濃厚なというか、ギュッと詰まった感じがします。
自分で作ったのでなんだか美味しいです。
そういう気がするだけではなく本当に美味しいと思いました。

さて、前回のコラム記事で、指を骨折したことを報告したのですが、
骨もうまくくっつき、傷も治ってきたので、なんとか「土いじり」解禁になりました。

ということで、これから野菜の剪定なども大切らしいので、
見よう見まねですが、やっていきます。なんとも楽しいです。

5月31日（土）、秩父宮ラグビー場。
朝からの冷たい雨に、生観戦かテレビ観戦かけっこう悩みました。
が、やはり生の迫力は代え難いということで、秩父宮を目指しました。

試合開始90分前に到着したのですが、出遅れたようです。
屋根の下の席は、というかそこだけ超満員となっていました。
まあ、自由席なので仕方ないですね。

風も冷たく、なかなかの寒さをこらえながら試合開始を待ちます。

対戦は、コベルコ神戸スティーラーズvs埼玉ワイルドナイツです。
レギュラーシーズンは神戸が5位、埼玉が2位だったので、下馬評では埼玉有利です。

一方、隣の神宮球場では春の早慶戦1戦目も同じ時間に始まります。
席からは神宮球場のスコアボードがよく見えるので、野球もけっこう気になります。
応援もかなり聞こえてきますし。

そうしたなか、キックオフです。
雨が強くなって、選手のみなさんはたいへんそうです。
ボールがすべるのか、ポロポロとボールを落として、かなりスクラムが多い展開となっていました。

神戸ペースで試合は進みます。気づくと8-0で神戸がリードしています。

と、ここで試合が中断となります。
なんと落雷の恐れがあるとのことです。前半20分ほどのとことでした。

屋根がない席の観客はスタジアムの裏側の建物の下部分に誘導されていました。
そして中断は約1時間。寒いし、長かったです。

ようやく試合は再開されますが、埼玉の劣勢は続き、トライをもう1本奪われました。
前半終わって、15-7で神戸がリードです。

後半は埼玉がペースをつかみます。
トライ1本とPG1本でついに逆転しました。スコアは15-17。

ところがその後、神戸がトライで再び逆転します。

ここからはさらに手に汗握る熱戦となりました。
攻守が激しく入れ替わる展開です。

残り時間もわずかとなって、埼玉が深く攻め込みました。
あともう少しというところで、痛恨のノックフォワード。
神戸ボールとなってノーサイドとなりました。

埼玉は前の試合もそうでしたが、攻撃のペースがよくなかったように思います。
無理な姿勢になってオフロードパスをせざるを得なくなって、
それが決まらないというシーンが何度もありました。
レギュラーシーズンではうまく決まっていたような気がするのですが。

一方、神戸は粘り強いディフェンスが光りました。
ファールもほとんどなく、守り切ったように思います。

プレーヤーオブザマッチはレタリックでした。
タックルやラインアウトでの守備が評価されたのではないでしょうか。

ブロディ・レタリックはオールブラックスで108キャップのレジェンドです。
34歳、204センチ、ポジションはロック。
あの巨体で奮闘する姿はすさまじいです。

ということで、見事3位となった神戸。おめでとうございます。

埼玉は早稲田のキャプテンをつとめたルーキーの佐藤健次（2番、フッカー）が先発したのですが。
ラインアウトが不安定だったように思います。
後半始まってすぐに坂手に交代しましたが、それからの方が安定していました。
佐藤には来シーズンの奮起を期待します。

明日（6/1）はいよいよ、決勝戦。楽しみです。

ちなみに、早慶戦は早稲田が11-2で大勝しました。
明日も連勝すると、勝率で明治と並んで優勝決定戦となります。がんばってほしいところです。