宅建協会に入会する際に、審査の一つとして事務所調査があります。
協会の方が実際に事務所を訪問してチェックするというものです。
本来は入会前にあるのだと思うのですが、入会後に調査となりました。
ご担当の方がお忙しいのだと思います。

いよいよ事務所調査です

2週間前ぐらいに電話で連絡がありまして、日程が決まりました。
11月初めの連休明け、いよいよ調査当日となりました。

ベテランの方おふたりが調査にいらっしゃいました。
自宅の事務所なのでちょっとドキドキします。
事務所に人がやってくるのは初めてのことですし。

おふたりはかなりお近くで不動産業をされている大先輩でした。
協会の役員としてボランティアでこの業務をされているとのことです。

事務所調査なので、宅建業の事務所として必要なものがそろっているかどうか、
一通りのチェックをまずは受けます。
業者票と報酬額の掲示、宅建士証、従業者証明書、従業員名簿などです。
これらは準備万端。もちろんクリアしました。

しみるアドバイス

さらに、免許申請の際の資料をもとに少し質問がありました。
そのやりとりの中で、定款に加えた方がいいことや、
この地区ならではの事情などをアドバイスしていただくことができました。
ありがたいことです。

定款に加えた方がいいのは、保険の代理業でした。
賃貸不動産の仲介業では建物や家財を守るために
入居者に損害保険に加入してもらうことが多く、その斡旋のためです。
まったく考えたこともなかったので、目からウロコでした。

この地区ならではの事情は借地権が多いことです。
借地権についてはネットの情報でも間違っていることがよくあるとのことで、
お客さんに迷惑をかけないためにも、勉強が必要とのアドバイスでした。
これもまさに「なるほど」と思えることでした。

チェックが終わると、情報交換タイムとなります。
まあ雑談などをしながらこちらのことを知っていただくといった感じです。
このタイミングをずっと待っていました。

聞きたいことがやまほど

なぜなら未経験で開業したので、知り合いの不動産屋さんがいないのです。
聞きたいことや知りたいことがあってもこれまで聞ける人がいませんでした。
なので、ここでいろいろとお聞きしようと思っていたのです。

まずお聞きしたかったのは、おそらく基本中の基本。
不動産業者なら初日に覚えることなのだと思います。
「なるほど、そこからですか。本当に未経験で始められたんですね」と、
ちょっとひかれてしまいました。

でも、ホントそうなんです。
知識はいくらでも勉強できますが、実務はやってみないと覚えません。
こういうところが未経験の弱みですね。

とはいえ、それは経験を重ねていけばいいだけのこと。たぶん。
これからどんどん吸収していきますよ。

その他にも営業電話はどこまで信用できるのかなど、
開業してから疑問に思っていたことをいくつかお聞きすることができました。
とても勉強になりました。

本当はもっとお聞きしたいことがあったのですが、
お二人ともお忙しいらしく、30分ほどで調査は終了してしまいました。
訪問ありがとうございました。これからよろしくお願いいたします！

東京都から「宅地建物取引業者免許証」を交付されました。
これで営業をすることが可能となりました。一応は開業です。

どのタイミングで開業と言えるのか

なぜ一応は開業なのかというと、この業界の性格なのか、
開業を巡ってもいろいろありまして、いったいどこで開業と言えるのかよくわからないのです。

東京都に宅建業者の免許を申請しました。
免許が出るまで70日という目安を示されたので、10月10日ぐらいかなと思っていました。
すると連休明けの9月24日にある業者から営業電話がかかってきました。

「免許、おめでとうございます！　さっそくですが、○○はいかがですか？」
それは会社の電話にかかってきた初めての営業電話でした。

営業電話で知るという衝撃

ん。免許、おめでとうって言いましたか？
どういうことかその業者に聞いてみますと、
「まだ都から連絡のハガキは届いていないと思いますけど、
都のサイトに掲載されています」とのこと。

よくわからない営業電話は丁重にすぐ切りまして、都のサイトを見てみます。
宅建業者を検索する機能があるので、調べてみました。
すると確かに会社の名前があって、免許番号も掲載されています。
免許が出た日付は前週の金曜日になっていました。

油断していました。想定よりも20日も早い免許。
しかも営業電話でその事実を知るとは！
拍子抜けです。何の感動もありませんw

その日の午後、都からのハガキが届きました。
はい。免許が出たことは知っていますよ。

まだまだ手続きがあります

次にしなければならないのは、営業保証金の供託に関することです。
　　　→詳しくは「不動産協会はどちらに？　ハトかウサギか」
宅建協会に都からのハガキが届いたことを連絡すると、
10月最初の審査会で入会審査をして、10月10日に供託をするとのことです。
その証明書が連休明けの10月15日は届きますよとのことでした。

不動産会社は営業保証金を供託しなければならないのですが、
協会に加入すると、協会が何社分かまとめて供託をしてくれます。
その供託も無事に終わり、15日午後に供託をした証明書が届きました。

さあ、いよいよその証明書を持って都庁に向かいます。
おなじみの第二庁舎3階、不動産業課です。受付のシステムにもすっかり慣れました。

着いたのが午後4時ごろだったこともあってか、窓口はすいていました。
すぐに呼ばれて、窓口に書類を提出します。
すると、出てきました。「宅地建物取引業者免許証」です。
A4の厚紙に印刷されていました。

ついに「免許証」を手にしますが

窓口の方が「これで営業を始めて大丈夫です」と、たしかに言ってくださいました。
おおお、ついに営業開始のお墨付き。感動です。

思えば、この宅建業者免許を取るためにこの数ヶ月、いろいろありました。
ようやく免許証を手にしました。
帰ったらすぐに営業開始だ！と思ったものの、
その日はまずは祝杯ということで、飲みに行ってしまったのでした。

さて、営業はできるようになったのですが、
実はまだしなければならないことがあるのです。

さらに必要なものがあります

それは事務所の体裁を整えることです。宅建業法に定められています。
まず業者票という標識と報酬額を事務所に掲示しなければなりません。

業者票は不動産屋に行くと壁に掲示してある会社名や免許番号などを記したものです。
金色のボードに記されたものを見たことがあるのではないでしょうか。あれです。

報酬額は不動産業者が顧客から得られる手数料について書いているのですが、
字が小さすぎて、実際にこれを読む人がどれだけいるかは疑問ですw
でもきまりなので、事務所に掲示しなければなりません。

都からのハガキが届いてすぐに、ネットで見つけた業者に発注していました。
かつては金色のボードが主流だったようですが、今は流行りませんw
ちょっとけばけばしいですよね。
今は白のアクリル版に印刷してもらうのが多いようです。
業者票と報酬額を合わせて8,000円ほどでした。まあお値打ちでしょう。

さらに必要なのは従業者証明書や帳簿などです。
帳簿は取引ごとに詳細情報を記録します。保管期限も決まっています。
従業者証明書は社員証のようなものです。常時携帯が義務付けられています。

従業者証明書の用紙は宅建協会に入会すると、入会セットの中に入っています。
これに必要事項を記入してもいいのですが、なんかピンときません。
なので、用紙に即してCanvaで作ることにしました。
けっこうそれっぽいものができましたよ。

最後の準備として、玄関のドアに会社の看板をかけました。
かなり前から用意していたものですが、やっと看板をかけることができました。
　　　→詳しくは「名刺と看板を発注します」

お仕事、お待ちしております

さあ、これですべての体裁が整いました。
とここまで読んでいただいて、
いったいどこが開業のタイミングだったのかわかりましたか？
実はボクにもよくわかりませんw

というわけで、営業活動ができるようになって、いわゆる開業です！
なのですが、肝心のホームページがありません。勉強することもまだまだあります。
そんな状況ですが、
お客さんにはいつ来ていただいても対応させていただきます！
どうぞよろしくお願いいたします。

「住宅ローンアドバイザー」という資格があります。
金融機関など住宅金融の業界団体が実施している民間資格です。
住宅ローンの商品知識やリスクなどをアドバイスします。

そんな資格があること自体を知らなかったのですが、
開業準備を進めるなかで、知ることができました。
住宅ローンに詳しくなることは不動産業でも役に立ちそうです。

資格の取得までにすること

知ったのは春ごろだったのですが、
開業まで余裕があったので、取ってみようかなと思いました。
勉強して試験を受けて合格するという一般的な資格とは違って、
勉強して一定の知識を得れば認定されるみたいなものだとわかりました。

さっそく受講コースに申し込みました。23,000円ほどかかります。
テキストが1冊送られてきます。350ページほどありました。
内容はわかりやすく、字も大きめなので読みやすいです。
テキストだけではなく動画の視聴も必須になっています。
30分ほどの動画を合わせて20本近く見ることになりました。

内容は基礎的なことからです。
固定金利と変動金利の違いとそれぞれのリスク、
元利金等払いと元金金等払いのそれぞれの特徴、繰上返済のメリットなどなど。
なんとなく知ってはいたけど、
「そういうことだったのか」という学びがたくさんありました。

学習が進むと、住宅ローンの計算などもしていきます。
固定金利期間選択型の金利変更後の毎月返済額や、
繰上返済をした際に、どれだけ返済総額を減らせるかなどです。
今の時代、実際にはPCや金融電卓でサッと計算できますが、
仕組みを知っているのは大切だと思います。

試験というわけではなさそうです

これらの学習を終えると、7月下旬に効果測定という試験のようなものがあります。
その日も暑い日でした。会場は新宿、受講生は80人ほどいたと思います。
若い人たちが多く、住宅関連企業などの社員の方が
受験されているのかなというイメージです。
ただ空席が目立ちました。仕事の都合で来られない人が多いのだと思いました。

効果測定は50分。○か✖️かを答える正誤問題が50問と、
毎月の返済額や繰上返済の効果などの計算問題が7問でした。
テキストや電卓が持ち込み可なので、計算には電卓を使えます。
そして自信のない正誤問題はテキストを見ながら答えることもできます。
計算問題と聞くと難しそうですが、
公式みたいなものがあるのでそれほどでもないです。

問題数が多いので、時間はギリギリでした。
試験というよりは、学習の成果を示すというようなイメージです。
なので合格率（といっていいのでしょうか？）も8割ほどあるようです。
まあお金を払ってちゃんと勉強すれば取れる資格ということになります。

結果は1ヵ月後ぐらいでした。
合格者の受講番号が専用サイトに掲載されるので、確認しました。
番号はありました。よかったです。
しばらくすると郵便でも合格通知が送られてきました。

この資格でできること

そして運営している協会に登録料11,000円を支払うと
晴れて「住宅ローンアドバイザー」となることができます。
ちなみに登録は3年更新です。
顔写真入りの登録者証がしばらくすると届きます。

さて、この資格があると何ができるかですが、
特段の専門業務があるわけではありません。
お客さんとお話しをする際にいっそうの安心感を提供できることが
最大のメリットだと思います。

とはいえ、学習や資格取得後の情報アップデート等を通じて、
「住宅ローンのプロ」として業務に向かうことができます。
こらからのビジネスに活かしていきたいです。
受講料と登録料をムダにしないためにも。。

宅建業者免許の申請を済ませました。開業準備に拍車がかかります。
いよいよHPの作成に本格的に乗り出します。
数あるHP制作業者の中からどうやって選べばいいのか。
重要かつ困難なミッションが始まりました。

独力での制作は「無茶」だと悟る

WordPressを始めてみて自分でHPをつくれるかやってみました。
　　　→詳しくはこちらの記事「WordPressを始めてみた」
Youtubeの先生たちのおかげでそれなりのものはできました。
しかし、不動産屋のHPには乗り越えられない壁がありました。

まず物件情報ページです。
家賃・間取り・所在地・構造・最寄駅などなど
さまざまな詳細情報を掲載する必要があります。
そこに写真や間取り図、今どきだと動画もと、載せるべきものがヤマほどあります。
自分で作るのは難しいと悟りました。

そして最大の難関が検索です。
これらの物件情報を、住所・路線・家賃・間取りなど
さまざまな条件で検索できるようにしなければなりません。
自分で作るのは無理です。いや、無茶です。

そうなんです。残念ながらそんなサイトをつくる能力はありません。
そこで、HP制作業者に依頼することを決めました。
まあ当初からそうなるとは思っていましたけどw

業者をどうやって見つけたらいいのか

例によって知り合いの業者もいないので、やはりネットで探してみることにします。
ご存知のようにHP制作業者さんはものすごくいます。
不動産専門で調べても何社も何社もでてきます。困りました。

検索を進めると、業者とマッチングしてくれるサービスを見つけました。
「Web幹事」さんです。
「料金の相場がわからない」「どうやって業者を選べばいいのかわからない」
「業者探しが面倒」などでお困りならぜひご相談くださいとのこと。
そう、まさにそれで困っているんです。ということで、さっそく連絡を取りました。

マッチングのサービスを体感する

すぐに担当の方から返信があって、オンラインの打ち合わせが設定されました。
打ち合わせでは、こちらの考えやイメージを詳しく聞いてくれます。
HP制作が初めての客も多いのでしょう、担当の方は慣れた感じで必要な情報を集めていきます。
時間にして40分弱ぐらいでした。こちらの思いはほぼ伝わったように感じました。

効率的だと思ったのは、そのやりとりを録画していたことです。
その動画を候補となるHP制作業者に見せるのだそうです。
こちらの考えも伝わりますし、人となりも伝わります。
紹介してもらった時に同じことを話さなくてもすむので助かります。

担当の方がWeb幹事に登録している業者の中から
こちらの条件に合いそうな業者を何社か紹介してくれることになりました。
それぞれと打ち合わせをして、見積もりを出してもらい、
最終的にどこにするか決めるという流れです。
もちろんその中から選ばないという選択肢もありとのことでした。

この打ち合わせは8月末でした。
免許が出て仕事をスタートしてしばらくした頃の10月末にはHPも完成して、
うまい具合に回りだすかなと思っていたのですが、それは甘い考えでした。

Web幹事の担当さんによると、業者が決まるのに1ヵ月から1ヵ月半。
そこから契約を交わして制作が始まり、完成・公開は早くて年末になるとのことです。
そんなに時間がかかるとは想定外でした。
こんなことならもっと早く動いていればと思いましたが、後の祭りです。

6月に免許の申請ができなかったころから、なんだかぼーっとしている気がします。
こんなことではいけません。気を引き締めなければ。。

1週間後、6社を紹介してもらいました。けっこうな数です。
それぞれとオンラインでミーティングをします。
ブッキングがうまくいったのかいかなかったのか、なぜか全社同じ日になりました。

1社1時間の打ち合わせを1日で6社。それは9月第1週の火曜日でした。
Web幹事の担当さんからは「相性というのもありますし、
まずは話してみてください」と言われていました。

ミーティングでわかること

たしかに実際に話してみると、6社はそれぞれ個性があります。
中にはまったく話がかみ合わず、こりゃダメだというところもありました。
本当に相性ってあるんだなと。

不動産会社のHP制作を専門としている業者や、慣れている業者。
デザインを得意とする業者。技術力の高さを売りにする業者。
SEO対策を含めてコンサルティングを売りにする業者。さまざまでした。

Web幹事さんによると、こちらの希望に合わせながらも、
あえてタイプの異なる業者をマッチングしたとのことでした。

各社とのミーティングではこちらの希望や思いをさらに細かく伝えました。
それぞれがサイトの方向性などを提案してくれます。
コーポレートサイト型、ランディングページ型などです。
不動産と相続を業務の中心にしたいという漠然とした考えが、
もっと踏み込んで不動産相続への特化がいいのではと、
ミーティングを通じて変わっていきました。

相性が合わないところや、考え方がかなり違うところはありましたので、
かなり絞られてはきました。それでもどこに依頼するかは決めきれません。
この6社だけから選んでいいものかということもあります。

ミーティングは業界の勉強

Web幹事とは別に、自分でも何社か話を聞いてみることにしました。
まずは不動産会社のHP制作を専門としている業者です。
ネットで調べて話を聞いてみたいなと思った業者さんを3社ほどピックアップして、
オンラインで話しました。
不動産専門なので物件情報の掲載や検索機能はたしかによくできています。
いずれもテンプレートがあって、それを少しアレンジする流れでした。

ただせっかく自社サイトを作るので、デザインにはこだわりたいと思っています。
テンプレートからだとなんか似たり寄ったりで、垢抜けない感じがします。
「料金も抑えられるので20万円からでいけますよ」という提案もありますが、
そういうことではないんですよね。

他にも物件情報の掲載をサポートするシステムを扱う業者などにも
流れで話を聞いてみたりしました。
そんなこんなで結局10数社とミーティングさせていただきました。

このミーティングは本当に勉強になりました。
実際に不動産業界を相手にビジネスされている方々だったので、
業界の事情やビジネスの仕組みやルールみたいなことなどを知ることができました。

他サイトに載っている物件情報を自分のサイトでも掲載させてもらうときに
「広告扱い」って言ったりするとかです。
業界内ではあたりまえなんでしょうけど、ボクには新鮮なことばかりでした。

2週間ほどかけて10数社とのミーテイングが終わりました。
わかったことがあります。
いわゆる不動産会社のHPを作っても目立たず埋もれてしまう。
やはり個性のある独自のサイトにしなければということです。

そして一人起業の小さな会社が大手不動産業者のようなHPを持っていても
物件情報の更新や管理などのランニングが人員的にも予算的にも追いつかないということです。
結果として、当初こだわっていた検索機能や多くの物件掲載は
いったんあきらめることにしました。

ついに決定。その決め手は

この方針転換で業者が絞られました。
最終的に選んだのは、Web幹事さんがマッチングしてくれた中の1社でした。
・デザインを一から手がけてくれること
・こちらの考えを理解してくれているように感じたこと
・アドバイスが的確だと感じたこと　　　　などが主な理由です。

また、打ち合わせでの相性はとても大切だと思います。
「この業者とならいいものが作れそうな気がする」というイメージが
できるかどうかだと思いました。
本当にこの決定でよかったのかどうかは、結局は数年後にならないとわからない、
いやむしろ永遠に答えのでないことなのかもしれません。

料金的には、各社から出していただいた見積もりの中では、
おそらく一番高額なものになってしまいました。
いずれにせよ、重要なのはこれからです。
こちらのビジネスプランを描き込むサイトになるわけですから。
とにもかくにも最善のものを目指します。

賃貸住宅の管理を行う専門家としての資格に、
「賃貸不動産経営管理士」というものがあります。
業界団体が後押しして、法律も整備されて2020年に「国家資格」になりました。
　　　→詳しくはこちらの記事「不動産の資格」

5問免除はお得か

これから始める不動産業で何かの役に立つと思い、年休消化の長い休みで時間もあったので、
春からこっそりと勉強しています。

年に1回の試験は11月。全50問で4肢択一のマークシート形式です。
その50問のうち5問が免除になる事前講習というものがあります。
これを受講しておくと、試験で解答するマークシートの第46問〜第50問の5問が
マーク済み（正解の回答済み）になっているらしいです。

この講習、2万円弱の受講料と専用テキスト代4,000円がかかります。
テキスト1冊なのですが、その1冊が分厚くて、なんと1000ページもありました。
講習は1日かけて受講するのですが、東京だと何日か設定されていて
都合のよい日を選べるようになっています。

出費は痛いですが、5問も免除されるのであれば合格にかなり近づけるはず、
しかも試験のヤマをそれとなく教えてくれるのかもしれませんw
そんなわけで申し込んでみました。

会場で知ったこと

講習は9月半ばでした。11月の試験までまだまだ日があるので、
せっかくの内容を忘れちゃうじゃんと思いながらも行ってきました。

久しぶりの満員電車で苦痛を味わいながら、9時前に西新宿の会場にたどり着きました。
会場はかなり大きめですが、受講者でぎっしりです。
この日は300人ほど参加とのことでした。

この日も残暑の厳しい日でした。吹き出す汗を抑えながら周りを見渡します。
不動産会社で働く若い人が多いのかと思ったら、意外とボクと同年代の方も多そうです。
いやいや、もっと上の年代の方もけっこういらっしゃいます。
さすがに最近人気の資格だけあって、いろいろな人が受けにきているようです。

まず係の方が全体的な説明をします。
それで初めてわかったのですが、講義はすべて録画した動画を見るだけとのこと！

え、それって今どきリモートでもできますよね。なんでわざわざ会場でやる？？？

なんか腑に落ちませんが、顔写真で受講者のチェックを随時するということなので、
本人が受講していることを確認するのが重要だということなのでしょう。きっと。

講師のリストを見ると、大学教授に弁護士や建築士とそうそうな肩書が並んでいます。
これは貴重なお話が聞けるに違いない。録画とはいえ。きっと。

時間になり動画の再生が始まります。講師はかなりベテランの方でした。
するとテキストのページを指示して、とうとうとテキストを読み上げ始めました。
テキストの読み上げ。そうです朗読です。朗読の動画です。

「修行」の先にあるもの

一応、重要そうなところを抜き出した文章が画面に表示されるのですが、
それでも、ひたすらその文章を読み上げていきます。
そうして最初の40分。次の80分と時間が過ぎていきました。

講師の方によっては変わるのかと思いきや、ずっと同じです。
テキストの読み上げがひらすら続きました。

会場での食事が禁止されていたので、昼食は持ち込めません。
60分の休憩時間で外にでて、近くで食事をパパッと済ませて戻ります。
午後の講義は変わるかなと淡い期待を。。いえ、ずっと同じでした。
テキストの読み上げが5時まで続きました。

全国の何ヵ所かの会場でもこの講習が開かれているのですが、
同じ動画が使われているんでしょう。効率がいいですね。

最後に「修了証」が配られて、講習は終わりました。
受講者どおしが会話する余裕もなく、淡々と動画を見続ける講習でした。
みなさん無言で帰途についていきます。本当にお疲れさまでした。

テキストの読み上げですが、さすがに1000ページすべてというわけではありません。
重要なポイントをピックアップしていたのだと思います。
眠気に打ち勝つためにも必死にアンダーラインを引きながらテキストを追い続けました。
きっとここが試験のヤマに違いありません。きっとそうです。

5問免除にはこんな「修行」のような経験が必要なのでした。
いろいろな意味で貴重な体験となりました。
試験まで約2ヵ月。がんばります。

8月半ば。世の中は夏休みの真っ只中という頃、ハローワークに行きました。
管轄はハローワーク渋谷ですが、これが駅からけっこうあります。
歩いて10分弱。午前の早めの時間帯でしたけど、到着したらもう汗だくです。

なぜハローワークに行ったのか

なぜ、ハローワークに行ったのか。
それは失業給付をもらえるかどうか知りたかったからです。

失業給付は失職した人が次の職をさがす間の生活を支援するために支給されるお金です。
雇用保険という制度に基づいていて、失業手当や失業保険とも呼ばれますが、
正式には基本手当というようです。ここでは失業給付と書きますね。

失業給付を受給するためにはまず、次の条件が必要です。
・雇用保険に加入して、失職までの2年間に12ヵ月以上保険料を支払っている
・仕事に就こうとしている＝求職中である
（失職の理由が自己都合かそれ以外かで条件はかなり異なります。
　ボクが自己都合退職なので、ここでは自己都合退職の場合で書いています）

サラリーマンをしていたので、雇用保険には加入していました。
保険料は給与から天引きです。知らぬ間に（？）ずっーと支払っていたわけです。
辞める前、最後の給与明細を見ると5,600円ほど引かれていました。
前の会社に在職した33年間でいったいいくら支払ったのか。
正確にはわかりませんが、総計だと100万円を大きく超えているかもしれません。

こうした保険料を原資にして、仕事を探している方に給付されているんですね。
これまで多額の保険料を支払っていたわけですから、もらえるものはもらいたい。
そう思ったわけです。

受給資格があるのか知りたいだけなのに

会社は設立したものの、まだ営業していないので売り上げはありません。無収入です。
もし失業給付を受けられれば助かります。
とはいえ、厳密にいうと職を探しているわけではありません。
そんな状況で失業給付を受給する資格はあるのでしょうか。

ハロワークのサイトなどネットでも調べてみました。
起業準備中でも受給できる場合があるようですが、よくわかりませんでした。

前の会社から離職票が届いたので、いいタイミングです。
猛暑の中がんばって、ハローワークに行ってみることにしました。

まずは総合受付を訪ねます。
「受給資格があるか知りたい」と伝えたのですが、案内されたのは求職登録の窓口でした。
それもシニア専用窓口。55歳以上だとこちらになるようです。
しかたないのですが、ちょっとショックでしたw

その窓口でも「受給資格があるかだけ知りたいのですが」と伝えますが、
「ルールですから」ということで、あくまで求職者としての登録作業が淡々と始まりました。
離職票を提出して、希望の職種や業務内容、給与額、勤務地など一通り登録していきます。

失業給付は職を探している人を支援する制度なので、
求職活動をしているということが必須となるのですね。それはそうです。

ちなみに離職票は印字がめちゃくちゃ小さいです。
A4で普通はキツキツで2ページありそうな書類をむりやり1枚に納めているイメージです。
「よくそんな小さな字、読めますね」と思わず聞いてしまいましたが、
「まあ慣れていますので（苦笑）」とのことでした。

登録が済んだので、次にようやく失業給付申請の窓口にたどり着きました。
夏休み真っ只中なのですが、待合のイスにはびっしり人が座っています。
ただ申請の窓口は空いていて、すぐに対応してもらいました。

「受給資格があるか知りたいのですが」と伝えます。3回目です。
すると窓口の方が「大丈夫ですよ。資格ありますよ」。と、あっさりしたものです。
あまり状況も確認せずに本当に大丈夫なのかなと、こちらはむしろ心配になりました。

12項目のチェックをしてみると

そこで渡されたのが「受給資格決定に係る申出書」というチェックシートでした。
12のチェック項目がありました。「はい」か「いいえ」に○をしていきます。

1．退職後、何か仕事をしましたか？
　　　→いいえ
2．きょう仕事をする予定はありますか？
　　　→いいえ　
3．内定をもらっている会社はありますか？
　　　→いいえ
失業状態にあることを確認されているようです。ここまでは問題ありません。

4．就職することを希望していますか？
　　　→はい
会社を設立しているので答え方が難しいのですが、
職を探している人が対象の制度ですから答えは「はい」です。

5．就職することが可能な状態ですか？
　　　→はい（健康かどうかということです）
6．解雇無効で提訴していますか？
　　　→いいえ（係争中だと受給できないのでしょうか）
7.　自営業の準備や事業をしていますか？
　　　→はい（そうです。まさにこの状況です）

この次から雲行きが怪しくなってきました。
8．公認会計士・税理士・社会保険労務士等の登録をしていますか？
　　　→はい
いわゆる「士業」は受給条件が厳しいようです。
士業の登録をしていても事務所を開設していなければ、受給できる場合があるそうです。
事務所を開設していると「職がある」とみなされるということでしょうか。

宅地建物取引士（宅建士）もこの対象になるのか、一応、窓口の方に確認しました。
宅建士も士業の扱いになるそうです。
事務所の開設準備中だと伝えると、「まだ準備中なら大丈夫です」とのこと。セーフ。

最難の関門がありました

ところが次で引っかかりました。
9．会社の代表や役員・監査役になっていますか？
　　　→はい
会社の役員等になっていると「失業状態とはいえない」とのことで、
たとえ休眠会社であっても失業給付は受けられないルールだそうです。

代表取締役をしていると伝えると、
「ああ、ダメですね。受給できません。さっきは受給資格があると言っちゃってすいません」
そうですか。そうですよね。やっぱりダメですか。

ただこの役員NGルールは代表取締役だけが厳しいようです。
代表取締役以外の役員等であれば、受給される可能性もあるとのことで、
そのためには、報酬がないなど会社の実情を証明する書類が必要とのことです。

ということは、代表取締役をいったん降りれば受給できるということになります。
そんな策も浮かびましたが、それはしませんでした。なぜか。詳細はのちほど。

ちなみに残りのチェック3項目は、
10．傷病手当金や労災休業補償給付金等の支給申請をしているか？
11．昼間の学校・職業訓練校に在学中か？
12．障害者手帳を所持しているか？　　です。

ということで、失業給付の受給資格「なし」ということがわかりました。
ようやくハローワークに来た目的が果たせました。
ちょっと残念で、ちょっと達成感がありました。

もしも受給されたなら、いくらもらえるの

時間に余裕があったのか、受給できた場合のことを
窓口の方がいろいろと教えてくれました。

まず日程についてです。
7日間の「待機期間」の後、雇用保険説明会を受ける。その際に「失業認定日」が決まる。
「認定日」は4週ごとにやってきて、その日はハローワークで失業認定を受ける。
ただし自己都合退職だと支給開始までの「給付制限」がある。支給は150日分。とのことでした。

ボクの場合だと、支給開始は12月初めごろで、最初の振り込みは12月末。
支給日数は150日なので、来年4月末ごろまで失業給付を受けられることになります。

支給額も教えてくれました。150日分の総額で約130万円。
4週ごとの支給なので、1回あたりは約24万円とのことでした。
つまり月額24万円で5ヵ月分という感じですね。んーー。

後から調べてみると、7日間の「待機期間」とは、
仕事をしていない状況を確認する期間とのことです。

2ヵ月の「給付制限」というのは、自己都合退職の場合のルールです。
「自分の都合で辞めたのだから、次の就職の当てがあるんでしょ。
　そうであれば失業給付はいらないよね。でもうまくいかなくて
　2ヵ月たっても職が見つからないとさすがに困るよね」といった意味あいでしょうか。

4週ごとの「認定日」にはハローワークで失業の認定を受けなければなりません。
失業の認定を受けるためには月2回の求職活動、
つまりハローワークの窓口などで職探しをした実績が必要となります。

ちなみに満席の待合のイスに座っている人たちは、
この認定日のチェックを受けに来ている人たちだそうです。
いろいろな意味でシビアな制度ですね。

受給するか、仕事するか

さて、ここが考えどころです。
失業給付を受給するには代表取締役をいったん降りなければなりません。
妻に代わってもらうとかお願いすればできそうです。
来年4月までの8ヵ月間ほど代わってもらうという策です。

しかし、その成果として得られるのは月額24万円✖️5ヵ月で約130万円。
10月に免許が出て営業可能になっても仕事をすることができません。
なぜなら「失業して職を探している人」が受給できるお金だからです。

免許が出ても来年5月まで仕事ができない。
しかもその間（約8ヵ月）にもらえるのは約130万円。
まあ営業を始めてたとしてもすぐには稼げませんから、
もらえるものならもらったほうがいいのかもしれません。

でもそれはなんだかムダな時間な気がします。
むしろ4月までに130万円以上稼げばいいのではないか！
そう思うことにしました。
そうです、売上目標も決まりました。最初の半年で130万円。
かなり厳しそうですけど。。。やるしかないですね。

雇用保険は掛け捨てでいい

そんなことを考えながらハローワークを後にしました。
失業給付を受給しないということは、
これまで支払ってきた雇用保険料が掛け捨てになるようなものです。
でも掛け捨てでいいんです。
これからも失業給付を受給することがないようにがんばっていこう！
そう思いを新たにしました。

ネットをウロウロしていると、不動産支援ビジネスがわんさか出てきます。
「資料を取り寄せ」しようとメールアドレスや電話番号を入力すると、
欲しかった資料だけではなくて、営業メールや電話がどんどんくるようになります。

賃貸住宅フェアに出会う

ホントみなさん営業熱心で、入力した直後に間髪入れず電話がかかってくることもあります。
「こういう熱心さを見習わないとなあ」なんて刺激を受けたりもするのですが。
そんな中の一つに「いえらぶ」さんがあります。

「いえらぶ」さんは不動産業を支援するシステムを手広く手掛けていらっしゃるようで、
参考になる記事もたくさんあります。
そうした記事が毎日のようにメルマガで届くようになりました。

そのメルマガで「賃貸住宅フェア」という展示会が開かれることを知りました。
これからの仕事に役立つ情報に巡り合うかもしれませんし、
ひょっとしたらいい出会いがあるかもしれません。

ということで、以前書いたように名刺も大急ぎで作りました。
　→こちらの記事です。「名刺と看板を発注します」

参加申し込みはネットでしました。入場はなんと無料です。
そうして8月初旬、開催日がやってきました。

会場は東京ビッグサイト。
ビッグサイトに行くのは10年近く前の東京モーターショー以来です。
この日も溶けるように暑い日でしたが、がんばって出かけました。

ビジネスとしての「空き家」に刺激

会場に着いてみると、かなりの人出。大盛況です。
楽しみにしていた空き家ビジネスのセミナーに向かいます。
開始時間に間に合わなかったのですが、開場は満員。立ち見の人もあふれています。
ボクも立ち見になってしまいました。でも内容は本当に勉強になります。

空き家関連ビジネスの経験談やビジネスモデルの紹介だったのですが、
成功している方々のお話はなんといっても説得力があります。
ユニークなビジネスモデル、戦えるビジネスモデルを開発して回して稼ぎ続ける。
そうしたお話に刺激を受けました。

その中のひとつに和工房さんの「ヤモタス」があります。
空き家の所有者が費用を負担することなく、業者に運用を任せて収益を上げるというものです。
セミナーの後にご挨拶させていただきました。
名刺を急いで作ってよかったです。さっそく使うことができました。

その後も空き家管理や相続についてのセミナーをいくつかお聞きしました。
これから自分がやっていきたい仕事に何かいかせるかもしれません。

空き家管理ビジネスのお話の中で、
管理する物件の条件を明確にすることが重要というのがありました。
窓ガラスが割れていたりドアが壊れているような空き家の管理は
そもそも引き受けないというものです。
慈善事業ではなく、あくまでビジネスとしての考え方が必要なのですね。

セミナーの合間に出展ブースを回ります。
ただ出展ブースは呼び込みが多過ぎで、ゆっくり見ることが難しいです。
なので結局、呼び込みの人たちからチラシや資料ばかりもらうことになります。

営業の力に圧倒される

出展している起業は少しでも営業に結びつけたいわけですから、意気込みがすごいです。
チラシと一緒にお菓子やティッシュも配っていますし、
けっこうお金がかかっていそうな袋にチラシを入れて配っていたりします。
1日まわるだけでかなりのお菓子などをゲットしましたw

この展示会の存在を教えてくれた「いえらぶ」さんも大きなブースを構えていました。
そして袋やうちわなど立派なグッズを配っていました。
やはり大手、そして営業コストをかなりかけているようでした。

2024年の賃貸住宅フェア（東京）は
2日間の開催で1万7,000人を超える入場者を集めたそうです。
ボクは初日で疲れてしまったので、2日目は行きませんでしたが、
がんばってもう1日いけば、もっと刺激を受けることができたのかもしれません。

現実は1日目で刺激を受けすぎてしまい、といいますか本当は疲れ果ててしまいましたw
そしてつい、帰り道の大井町で立ち飲み屋に寄ってしまったというわけです。

ホームページを作ってみたくてWordPressを始めたことは
以前も書いたのですが、その頃に実はCanvaも始めていました。
　→以前の記事は「WordPressを始めてみた」

素材が1億点も

Canva（キャンバ）というのは画像デザインソフトです。
「誰でも簡単にデザインができる」とうたっているだけあって、
本当に簡単に画像のデザインができます。

と、いかにも使いこなしているように書いていますが、
なんせ素人なのでなんとか使ってみているといった程度ですけどw

デザインソフトというと、イラストレーターやフォトショップが有名ですが、
今や時代はCanvaのようです。らしいです。
なんといってもドラッグ＆ドロップなどで直感的に操作できるのがすごいです。

そしてお世話になっているのが、フリーで使えるテンプレートと素材です。
無料だと使える数が限られるのですが、有料だとテンプレート61万点、
写真やイラストなどの素材1億点！が使い放題です。

このCanvaを知ったのは1年ほど前、まだ会社員だった時です。
会社のSNSセミナーで取り上げられていました。
「便利そうだなあ」とは思いましたが、まさか自分が有料ユーザーになるとは
当時は思ってもいませんでしたw

おじさんに使えるのか

ホームページをつくってみようと思った際に、
おしゃれな写真や文字があるといいなと思ったのが、使い始めたきっかけでした。
初めは無料版を使ってみたのですが、写真などがかなり限られていました。

おしゃれな写真やフォントを使うにはやはり有料版じゃないとダメでした。
一番安いコースにしましたが、それでも年額1万1,800円。
がんばって使って、元を取ります。きっと取れます。

さっそく有料版で使える写真からナイスなものを選んでサイトに貼っていきました。
それっぽいものができてくるのでうれしくなってきます。

これまでで一番、ありがたみを感じたのは名刺のデザインでした。
この時は名刺のテンプレートからつくりましたが、
名刺のテンプレートだけでも信じられないぐらいたくさんあって、選ぶのがたいへんでした。

会社のロゴを入れ込んで、名刺をつくっていきましたが、
色もロゴと同じ色がすぐに使えるようになっていて、便利さを実感しました。
かなりおしゃれな名刺になったので、なんか自分はすごいんじゃないかと思ってしまいましたw

衝撃の体験も

残念だったことが1回だけありました。
AIが画像をつくってくれるという機能があるのですが、
自分の顔のイラストをつくってみたことがあります。

が、これがありえないくらいひどいものでした。
「おじさん、スキンヘッド、笑顔」などのキーワードで何度かトライしたのですが、
生成されるイラストは恐ろしい劇画調だったり、
間抜けなマンガ調だったりで、いいものができませんでした。

AIはがんばってくれたと思うのですが、なんかイメージと合わなかったんです。
ボクの指示がよくなかったんだと思います。きっと。

こんな感じでしたw
実際の本人とはかなり違いますww

でも本当にいろいろとできて助かっています。なんといっても簡単ですし。
とはいえ、まだぜんぜん使いこなしてはいませんが。。

ということで、これからもお世話になることが多いと思います。
有料版の元を取らないといけませんしw

宅建業者免許を申請しましたので、開業の準備にも拍車がかかります。
名刺と看板をつくることにしました。まずは名刺です。

業者さんを探します

8月上旬に「賃貸住宅フェア」という展示会が開催されることを知りました。
勉強のため参加してみることにします。
何かの出会いがあるかもしれないので、名刺があるといいなと思いました。
　→詳しくは別の記事で
展示会まで時間があまりなかったので、けっこう急ぎの作業になりそうです。

名刺を自分でつくったことなどないので、まずは業者探しです。
やはりネットで探すことになります。
自宅（事務所）近くの業者に発注することも考えましたが、適当な業者が見つかりませんでした。
見つかったとしても、けっこう時間がかかりそうな予感がしました。

ネットを見ていると2、3日で作ってくれそうなところが何社かありました。
値段もけっこう安そうです。
試しに発注をしてみようと試みますが、いずれもデザインは自分でする設定になっています。

デザインしたものをアップロードするか、
発注の際に簡易なテンプレートを使ってデザインをするか、という設定です。

そうですよね。デザインから依頼していたら時間もお金もかかりそうです。
ということで自分で名刺のデザインをして発注をすることにしました。

デザインは自力ですることに

とはいっても名刺のデザインなんて、それこそしたことはありませんw
そりゃそうです。どうしましょう。

そこで「Canva」（キャンバ）の出番です。
実はWordPressでホームページをつくろうとしていた時に、Canvaを始めていたのです。
　→この経緯とCanvaについては別の記事「Canvaも始めちゃう」

Canvaの名刺用のテンプレートをベースに、
会社のロゴを埋め込んだり、色味を合わせたりしてデザインをつくりました。
なんとかつくりましたが、Canvaは本当にすごいです。
こんな素人でもそれっぽいのができましたw　かかった時間も数時間です。

このデザインをアップロードして発注します。
肝心の業者ですが、ラクスルにしました。
テレビCMでも見かける、この界隈の大手なんだと思います。
なんといっても仕上がりまでの時間が早く、値段もかなりお手頃でした。

とりあえず100枚発注しました。
3営業日で届きました。展示会に間に合いました。
気になるお値段は送料込みで1,100円ほど。1枚11円です。
安いのか高いのか正直わかりませんが、こんな簡単につくれるとは。
すごい時代になったなとは思いました。

看板（社名プレート）もつくります

続いて看板です。
宅建業者免許の申請にあたり、事務所の写真を撮ります。
その際に看板というか、社名プレートが必要となります。

玄関の外側や、事務所にした居室のドアに掲示するものです。
事務所の写真を撮影した際は間に合わなかったので、
紙にプリントしたものをとりあえず掲示したのですが、
そのまま開業するわけにはいきません。
きちんとしたものをつくることにします。

看板（というか社名プレートですが）の発注ももちろん未経験です。
やはりネットで業者を探します。
「社名プレート　作成　」などで検索すると何社も何社も業者があります。

アマゾンや楽天の評判やランキング、そして「勘」で業者を絞ります。
せっかくなので、外のドアと室内のドアとで別業者に発注してみることにします。

外のドア用の社名プレートを依頼したのは、
駐車場で使うアクリル板の社名プレートを得意としている業者さんでした。
プレートは送料込みで1,500円ちょっとでした。

プレートをつるすチェーンはアマゾンで見つけて500円ほど。
チェーンとプレートをつなげるリングはダイソーで100円でゲットしました。
まあまあお手頃な価格でつくることができました。

想定外だったのが、室内ドア用の社名プレートです。
こちらはシート状の素材に社名をプリントしてもらうものでした。
通常は販促用のポスターなどを作成している業者さんでした。

素材が変わっていて面白かったので注文してみました。
料金は1,000円ちょっとだったのですが、これが曲者でした。

想定外のデザイン料

デザインをイラストレーターで入稿する設定だったので、
ロゴと英字社名はデータで入稿しました。
ただ社名についてはテキストだけメールで送りました。
実はイラストレータを自分では持っていないのです。

すると社名を入れ込むには「業者の方でデータをつくることになる」
ということになってしまいました。
まあ仕方ないかと思ったのですが、
社名を加えるだけなのに、デザイン料3,500円がかかるというのです

「え、それってデザインするってほどのことですか？」と思いましたが、
まあこれも勉強かと思い、依頼することにしました。
一応、フォントを2パターンだしてきてくれたので、それが「デザイン」だったのかもしれませんw

で、最終的に送料含めて6,000円弱になりました。想定外の出費でした。
でも今後、この業者さんにも何かでお世話になることがあるかもしれません。
きっとこれも出会いです。

開業の準備が着々と進んでいます。
業者免許が出るのが待ち遠しいです。

退職すると会社員ではなくなります。
そうなった時に忘れてはならない手続きがいくつかあります。
主に社会保険に関することです。

まずは国民年金に加入

まずは年金です。
会社員は年金界の用語では「第2号被保険者」に区分されています。
第2被保険者は会社の厚生年金に加入していて、
けっこうな保険料を給与から天引きされています。

会社員でなくなると「第1号被保険者」という区分になります。
これは主に自営業やフリーランスの方が対象とされていて、
国民年金（基礎年金）に加入することになります。

国民年金は日本国内に住む20歳以上60歳未満のすべての人が加入を義務付けられています。
こうして現役世代が拠出する保険料で、年金を受給する高齢層を支えるわけです。

ちなみに会社員の時は厚生年金から国民年金が拠出されていたので、
国民年金の保険料も自動でというか知らないうちに支払っていたことになります。

というわけで、ボクもいまやフリー扱い（？）ですから国民年金に加入しなければなりません。
国民年金の加入手続きは区役所でします。

退職した翌日、そうです宅建業者免許の申請と宅建協会への入会手続きのすぐ後に
目黒区役所にむかいました。真面目かw

中目黒駅から徒歩5分ほどの本庁舎の1階、けっこう奥まったところに窓口がありました。
混んではいなかったので、まっすぐ窓口に向かいます。

カバンから書類を出していると、担当の職員さんがめざとく退職証明書を見つけます。
「加入の手続きですね。では書類を見せてください」と、流れるように作業が進みます。
といっても職員さんが黙々と端末に情報を打ち込むだけですけど。

あっという間に作業は終わって、支払い方法を聞かれます。
金融機関の口座からの引き落としかクレジットカードでの自動支払いを勧められました。
支払いの申込書をそれぞれもらいました。
どちらかに記入してあとから郵送するスタイルです。
（結局、口座引き落としにしました）

肝心の保険料ですが、2024年度は月額16,980円です。年額だと20万円を超えます。
ちなみに来年度は17,510円と530円もアップするらしいです。
がんばって60歳になるまでは支払います。
だって年金の保険料は支払った分が、自分の年金に影響してくるからです。

将来、年金制度がどうなるかはわかりませんが、できるだけのことはしておきたいです。
そもそも厚生年金を脱退した時点で、60歳まで厚生年金に加入しているよりも
年金額は減るわけですから。

付加保険料はお得なのか

そんな理由で付加保険料ももちろん支払うことにします。
これは毎月400円を上乗せして支払うことで、年金の受け取り額が増えるという制度です。
保険料の徴収額を増やそうと国もいろいろと考えますよね。

付加年金は、付加保険料を納めた月数✖️200円が年額となるので、
ボクの場合、60歳までの36ヵ月✖️200円で年7,200円増えることになります。
付加保険料の総支払い額は400円✖️36回で14,400円。
65歳から年金をもらうとして67歳を超えればもとを取れる計算です。
もうちょっと長く生きているとは思うので、きっと得することになるはずです。

医療保険の支払い額は増えます

次は医療保険、健康保険をどうするかです。
日本は国民皆保険ですから負担するほうもそれなりの負担が発生します。

会社員時代は会社の健康保険組合に加入していて、こちらも保険料は給与から天引きです。
しかも会社が半分負担してくれていました。

会社員でなくなると、この会社が負担してくれていた分がグワっと降りかかります。
会社員ってホント恵まれていますよね。
でもいいんです。その分、ボクは自由を手に入れたのですから。

さて会社を辞めて、ボクの選択肢は2つありました。
国民健康保険に加入するか、会社の健康保険組合を任意継続するかです。

会社員時代に厚生部の方に試算してもらったところ、
任意継続のほうが月額で1万円ほど安いことがわかりました。
任意継続は2年間がマックスというきまりなのですが、もちろんそちらにします。
とはいえ、月額7万円超、年額85万円を超えます。恐ろしや。。
（介護保険の保険料も含んだ金額です）

健康保険の保険料は給与額で決まります。
退職しても直前の給与額で計算されてしまうので、とんでもない金額になるのです。

任意継続の手続きは前の会社の厚生部でしました。
新しい保険証が後日交付されますが、保険証の番号が変わるので、
病院に行った際に提示すると、健保組合は変わっていないのに番号が変わっているので、
窓口の人がびっくりします。「この人、何があったんだろう・・」と。
でも聞いてはいけないと思うのか、直接理由を聞かれることはありませんけどw

ちなみに国民健康保険に加入する場合は、区役所で手続きをします。

さて、これらの社会保険ですが、新しい会社に所属した場合は、
新会社の厚生年金や健康保険に加入することになります。
ボクは株式会社を立ち上げたので、そうすることもできそうですが、
当分は給与というか報酬がないと思いますので、会社での対応はしばらく先になりそうです。
（雇用保険も含めてですね）

企業年金をどこに移すか

次に重要なのは企業年金＝確定拠出年金（いわゆるDC)です。
会社員時代は拠出金の半分を会社が負担してくれたうえで、
会社が契約している金融機関で運用していました。

退職するとその金融機関に資産を置いておけなくなるので、移さなければなりません。
一時金でもらうこともできますが、税金がたいへんなことになりそうなのでその選択はありません。
移す先は企業年金連合会の「通算企業年金」か「iDeCo（イデコ）」ということになります。

「通算企業年金」は退職者の確定拠出年金を65歳まで運用してくれます。
ただ予定利率がボクの歳だと0.75％なんです。ちょっと低すぎませんか。
安定感はありそうですが、あまり魅力がありません。

ということで、ボクは「iDeCo」（個人型確定拠出年金）に移すことにしました。
数年前から「iDeCo」をやっていたので、口座もあって移しやすかったこともあります。

拠出金は最大で月額68,000円ですが、
国民年金の付加保険料400円の分が差し引かれるので67,600円になります。
将来の年金のことを考えるとフルで拠出したいところですが、
毎月の拠出なのでちょっと厳しいかなと思い、フルにはしませんでした。

退職してすぐに資産を移せるかと思ったのですが、手続きはけっこう複雑です。
まず「iDeCo」を運用している証券会社に年金の区分が
「第2号被保険者」から「第1号被保険者」になったという変更届を提出します。

この手続きがなんと紙の書類で郵送作業となります。
この時代にです。ネット証券なのにです。
日本がデジタル後進国といわれる所以を実感しました。
この変更続きに1ヵ月半ほどかかります。その後にやっと資産を移せるようになります。
ちなみにその手続きも紙の書類の郵送が必要で、
実際に移せるのは退職から2ヵ月ほどかかりそうです。

つまりこの2ヵ月間、資産は前の会社の企業年金口座に置きっぱなしということになります。
投資機会を失っている気がしてなりません。

ただ結果からいうと、8月の急落（ブラックマンデー）があったり、
その後に値を戻したりといろいろあったので、
変なタイミングで動かさずに済んだのかもしれませんw

たいへんですが、しっかり対応を

退職するとこのようにお金に関する手続きがいろいろあってたいへんです。
忘れていたり先延ばしにしたりすると、その後が面倒くさくなりそうなので、
しっかり対応しておくことが大切だと思います。
将来の生活に深く関わってくることでもありますから。