2025年7月下旬、真夏の頃のことです。
「一般社団法人 全国古家再生推進協議会（全古協）」の古家見学ツアーに参加しました。
（不動産業者は参加が認められていないので、あくまで個人としての参加です）

場所は浜松市。
朝、新幹線に乗って浜松に行きました。浜松は初めての土地です。ちょっとワクワクします。
天気は快晴。とても暑い日でした。

まずは、可能性と仕組みを学ぶ

まずは、駅近くのセミナー会場に向かいます。
午前中はセミナーで、全古協が展開している古家再生システムについて説明を受けます。

たしかによくできたシステムだと思いました。

プレーヤーは、古家再生士（地元の工務店）とプランナー（投資家）です。
再生士が、築古の戸建物件を探してきます。イメージとしては築40年を超えるような空き家で、建物の価値はほぼなく、古家付き土地として不動産市場に出るような物件です。

対象となるのは、ほぼ地方都市なので、そもそも数百万円程度の価値なのですが、さらに建物の残置物処分費用や取り壊し費用を差し引いた価格での買い取りを目指します。

たとえば、古家付き土地として500万円ぐらいで売りに出ている物件を、300万円程度で買い取るイメージです。

こうした物件を購入するプランナー（投資家）を、全古協がマッチングします。見学会がマッチングの場を兼ねていて、物件を見学していいなと思ったら、購入の交渉に進みます。

購入した古家には最低限度のリフォームをします。リフォームを請け負うのが、再生士です。再生士は本業が建築業という方が多いので、このマッチングでリフォームの仕事をゲットできるというわけです。

全古協は、プランナーと再生士のマッチングで報酬を得るほか、プランナーや再生士に古家活用の研修費用や会費を得ます。

ポイントは古家の見極め

そして、プランナー（投資家）は、購入してリフォームした古家を賃貸に出して賃料収入を得ることになります。

たとえば、300万円で購入した物件に、200万円のリフォームをして、6万円で貸すとします。すると、単純計算では14.4％の表面利回りになるというわけです。

ここでポイントとなるのが、最小限のリフォームでもちゃんと稼いでくれる物件を選べるかということです。こうした「見極め」や「目利き」の方法を、会員になると教えてくれますよというわけです。

また、古家投資のメリットは、数百万というそれほど大きな額ではない投資額で始められるという点です。

このようなことを午前中のセミナーで、たっぷりとインプットされます。
この日、参加していたのは十数人ほど。首都圏や名古屋からの参加者が半数以上を占めていました。

物件見学に出発

各自でそれぞれランチをとった後、駅前にあらためて集合します。いよいよ物件の見学ツアーが始まります。

地元・浜松で建築業兼宅建業をしている再生士さんが用意した乗用車3台に、参加者が分乗して再生士さんがおすすめする物件を見て回るというスタイルです。

1つ目の物件は、築50年ほどの2階建ての木造戸建でした。5人ずつぐらいで順番に中に入って、内側を見ていきます。

エアコンが稼働しているわけでもないので、中は蒸し風呂状態です。さらに残置物がそのままで、ひどいありさま。しかも、床にはGの死骸が転がっていたり。。

本当にこんなボロ家が賃貸物件になるのかと思いますが、ある程度のリフォームでも見違えるようになるそうです。いかにリフォームを最小限にとどめるかが、利回りをよくするコツです。

そのあたりも、全古協の会員になるとみっちり教えてくれるそうです。

2つ目の物件は、駅からはけっこう距離のある住宅街の空き家でした。木造の2階建て、こちらは中の荷物はほとんどなく、建物の状態もそれほど悪くはない感じでした。

このような感じで、見学ツアーは続きます。結局、この日は計5つの物件を見て回りました。
価格は500万円前後が多いのですが、中には1,000万円近いものもあり、それはさすがに高いよなあという感じでした。

反省会はオークション

物件の見学が終わったところで、参加者と案内した再生士があらためて集まります。そこで、この日に見た物件について、意見を交わしていきます。

たとえば、賃料はいくらにできそうかとか、どの程度のリフォームが必要そうかといったことについて、それぞれが意見を出します。

そして最後に、オークションが始まるのです。
「では、1つ目の物件を買いたい方はいますか？」という感じです。

そんな、初めて見た物件で諸条件も確認していないのに、手を挙げる人がいるのか？と思っていたら。。いるんですよ、これが。

その人は、何度か見学ツアーに参加しているらしく、慣れた感じでした。
「不動産業者は500万円としていましたが、180万円なら買いたいです」と、こんな具合に自分が考える希望額を提示するのです。

解体費用などを差し引けばそのぐらいになるので、売ってくれるかも。そんな値の付け方のようでした。実際にその価格で売買が成立するかはわかりませんが、買い手の希望として、再生士が売り手業者に価格を提示して売買交渉を進めていくようでした。

この日の5つの物件のうち、2つについて購入希望者がいました。提示価格はあり得ないぐらい低い価格だったので、それで交渉がまとまったのかどうかはわかりませんが。

それでも、このような現場もあるのだなあと、勉強になりました。

浜松の締めは「餃子」

反省会兼オークションが終わって、見学会も終了。参加者は浜松駅まで送ってもらい、駅前で解散となりました。

ボクは一人で参加していたので、名物でも食べて帰るかと、駅前で店を探しました。浜松といえば、うなぎか餃子。うなぎという気分ではなかったので、餃子が食べられる店を探します。

ネットで見つけた店は大人気で20人以上の行列でした。列に並んではみたものの、あまりの回転の悪さに早々にあきらめて、結局、近くの居酒屋に入りました。

浜松の餃子は丸い形で羽根をつけて焼くのがスタイルらしく、そのいわゆる「浜松餃子」を堪能したのでした。

余談です。後で知ったのですが、実は母方の祖父が浜松出身だったらしく、ボクには浜松の血が4分の1、流れているらしいです。これも何かの縁でしょうか。

「出口」が見えてこない

さて、餃子をつまみにビールで喉を潤しながら考えました。

お安い投資額で賃貸経営をして、10数％の表面利回り。それだけ考えたら、やってみてもいいかなというイメージはわきます。

たとえば、物件購入とリフォームで500万円を投資。利回りが12％とすると、8年半で元は取れて、それ以降はまるまる利益になる。というイメージです。

一方で、そもそも古い物件ですから、見えない傷みなどがあって修繕や補修費用が想定外にかかるリスクもあります。固定資産税ももちろんかかります。

そして、たとえば10年後、20年後にこの物件をどうするかという課題が生じます。「出口」をどうすうるかという問題です。

仮に築50年で買ったとして、20年後には築70年。そんな物件が売れるのか。取り壊して更地にする場合に、解体費用は。更地にしたとして、果たして売れるのか。では、立て直して新たな賃貸物件にするのか。では、その費用は。などなど。

結局、「出口」が見えてきません。「出口」が見えない不動産投資に踏み切れないまま、今もなお考え続けています。

数ヵ月ぶりのコラム更新になってしまいました。
まだまだ暑い時期のことになります。

Bさんから相談を受けて、北関東の某県にある土地の調査に行きました。
東京から車で2時間ほど。周辺には大きな工場や中小の町工場があるものの、ほとんどはキュウリやナスの畑というのどかなところでした。

ちょっと異様な分譲地

事前に登記事項証明書（登記簿謄本）を取得していたので、宅地ということはわかっていたのですが、現地に行ってみると、そこは合わせると20区画以上ありそうな分譲地でした。

ところが、そこに建っている住宅は2棟しかありません。柵だけがある更地や草が生い茂っている更地が荒涼と広がっています。

その一画が対象の土地でした。
事前に更地とは聞いていましたが、まさにその通り。短い草だけが生えている更地でした。
建っている住宅のちょうど南側で何もない原っぱという感じでした。

土地は8m×14mほどの長方形。南側は4m超の道路に接していて、なかなかよさそうな立地です。

境界の杭も一応はありました。境界でもめることもそれほどはなさそうなイメージです。

ですが、この一帯の分譲地に建物がほぼないことが気になります。

住民に話を聞いてみる

さっそく、北隣の区画に建つ住宅の方にお話をうかがってみることにします。
すると、とんでもないことがわかりました。

「ああ、ここは市街化調整区域だから、新たに建物は建てられないんですよ。」

え、市街化調整区域！とは。
たいへんなことになりました。

さらにこんな言葉も。
「それよりも、そこの更地の所有者に草刈りをちゃんとするように言ってください。夏場はひどいことになるから、うちがやってあげているんですよ！」とのこと。

そもそも、他人の所有地の草木を無断で伐採してはいけないのでは。。
ということはいったん置いておきます。

まあ、連絡先もわからないということですし、夏場はたしかに草がひどいことになりそうな感じですし、家のすぐ南側が草ボウボウになっていたら、なんとかしたくなるのも仕方ないのかもしれません。

ちなみに東隣の柵に囲まれた更地は、以前、家があったものの、火事で焼けてなくなったとのことでした。

買ったまま放置していた

Bさんによると、この土地は80歳を超える父親が50年前に知人から頼まれて購入したものの、そのまま放置していたとのこと。

父親が高齢となったため相続のことを気にするようになったBさんが、この土地をどうするか考えたいとのことで、土地の調査を依頼してきたのです。

続いて役所で調査します

詳しい状況を調べるには、役所調査が欠かせません。
次に役所に向かいました。

役所によると、この土地がある一帯は40年前に市街化調整区域に指定されていました。
「既存宅地証明」という、市街化調整区域指定前から建物があった土地だという証明がないと、原則、新たに建物は建てられないとのことです。

さらに、南側の道路は私道で、50年前に宅地が造成された時に作られたこと。
上下水道がひかれていないことなどがわかりました。

つまり、販売された50年前は通常の分譲宅地だったものの、それから10年後に市街化調整区域に指定されたため、以後は原則、建築不可となってしまったのです。

市街化調整区域とは

市街化調整区域とは、都市計画法に基づき「無秩序な市街化を抑制し、農地や緑地を保全する目的で、建物の建築や開発行為が原則として禁止されている」エリアです。原則として新築住宅は建てられず、ライフラインが未整備な場所も多い地域となります。

一方、市街化を進める地域は「市街化区域」とされます。

市街化調整区域で、例外的に建築ができるのは、自己が居住する戸建て住宅で、通勤が可能な場合。市街化調整区域指定前から所有している。などなど、細かな条件があります。

最もハードルが高いのが「50戸連担（れんたん）」というルールで、「概ね50戸以上の住宅が70m未満の敷地間隔で立ち並んでいる（連担している）集落内での住宅というものです。

つまり、もともとある程度の集落だった場所でなければ難しいということになります。

地元の業者に聞いてみる

さて、困りました。
この土地、需要はあるのでしょうか。

そんな時は、地元の不動産業者に直接聞いてみるのが一番です。
さっそく、地元の業者さんを訪ねてみました。

すると、いきなりの訪問にもかかわらず、親切にいろいろと教えてくれました。

50年前は、バブル景気がそろそろ始まりそうな景気がよくなっていく頃で、山林を切り開いて宅地を造成したとのこと。その頃はそのような分譲地がけっこう売れていたとのことです。

ところが、40年前に市街化調整区域に指定されたことで、宅地としての価値はなくなり、売買してもたいした金額にはならないため、不動産業者も手を出さないとのこと。そもそも、買うという需要が、ほぼないとのことでした。

ということで、今回の調査を通じて、「とんでもない土地」だということがわかりました。

では、対策は…

建物が建てられないので、賃貸アパートを建てて経営するという選択肢はありません。
売ろうと思ってもかなり難しいことは目に見えています。

では、どうすればいいのか。考えられるのは次のような策でしょうか。
・隣地の住人に譲渡
　（市場価格での売却は難しいので、ほぼ無償）
・建築条件をクリアできそうな住民を見つけて売却
　（「家いちば」などの中古物件サイトを活用して買い手を探す）
・駐車場や資材置き場
　（需要があればですが）
・相続土地国庫帰属制度を利用
　（相続後に申請、ただし20万円以上の費用がかかる）

Bさんもビックリ

土地の調査結果をBさんに報告すると、Bさんはビックリです。
あわよくばそれでも数十万円で売れると思っていたのが、この状況です。

Bさんには上記の選択肢をご提案しました。現在、どうするか検討を進めているところです。

このように不動産というのは調べてみて初めて状況がわかるものです。
それでも、できるだけ早くこうした状況を知っておくだけでも、その後の対策が見えてきます。

このお話が何かのご参考になると幸いです。

久しぶりのコラム更新になってしまいました。
数ヵ月前のお話になります。

ついに、初めてお客様の内見のご案内をしました。
賃貸物件を探されている30代の女性のお客様でした。

きっかけは紹介でした

知り合いの不動産業者さんから紹介してもらった方でした。
その業者さんは売買専門なので、賃貸物件は取り扱っていません。

お客様（Aさんとしましょう）は最初、その業者さんのところを訪ねたのですが、
東横線の自由が丘周辺で賃貸物件をお探しということで、
業者さんが目黒区で賃貸もやっている私を思い出して、声をかけてくださったのです。

以前も書いたことがありますが、不動産の仲介業者は基本的に、「売買」か「賃貸」かのどちらかを専門にします。
そんなことすら知らなくて、仕事を始めてしまったので、私はどちらもやろことになっていますが。。

理由は、売買と賃貸では内容がまったく異なるからのようです。
業務支援システムなども別に組まれているので、両方やるとなるとシステムも両方必要ということになってしまいます。
まあ、弊社はまだシステムを入れる規模ではないので、私にはよくわからない話ではありますが。。

ともあれ、そんなラッキーな流れがあって、Aさんを紹介していただいたわけです。

お恥ずかしい話、自分ではまったく集客ができていない状況が続いていましたので、本当にありがたいことでした。

内見はカギのゲットが難しい

電話やメールでご希望をお聞きして、候補の物件をいくつか決めました。
その中で2部屋を実際に内見してみようという流れになりました。

いよいよ、内見です。物件のご案内です。

ただ、これが初めてのご案内なんてことが、Aさんにわかって（バレて）しまったら、Aさんに不要な心配を抱かせてしまうことになりかねません。
そのためには、せめてスムーズなご案内をしようと思いました。

内見の作業の流れをイメージしてみると、どうも「カギのゲットが難しい」気がしてきました。

内見では、物件を管理している業者さんからカギを借りて、私のような仲介業者がお客様をご案内することになります。
その際のカギのやりとりやカギの開け方が、物件によってまったく異なっていて難しいのです。

というか、難しいような気がしてきました。

内見の申し込みも新旧さまざま

内見は管理業者に申し込んで、予約を取るのですが、それも方法はさまざまです。
主流は「ITANDI BB（イタンジ・ビービー）」という、業者専用のオンラインシステムの利用です。
が、一方でいまだにFAXで受付という業者さんもいるので面白い業界だと思います。

今回は「ITANDI BB」でした。
ネットで予約すると、カギの場所や解錠方法がメールで送られてきます。

見てみると、やはりけっこう複雑です。
これをうまくやるにはやはり練習しておくのが一番。ということで「内見の練習」をすることにしました。

内見の前に、「内見の練習」

内見の前日に、同じ物件の内見予約をしました。
暑くなる時期だったので、車でご案内することにしました。
そのため、待ち合わせ場所や物件案内時の駐車場も下調べが必要そうです。

待ち合わせは「祐天寺駅」にしました。駅前のロータリーに車を停められそうだったからです。
ところが、下調べに行ってみるとロータリーにはカラコーンがずらりと並べられていました。
同じことを考える人が多いのでしょう。停車させないようにしているようでした。
それでも停められそうなスペースがなんとかあったので、一安心です。

こういうことも普段はなかなか気付かないことなので、下見をしておいてよかったです。

続いて1つ目の物件に向かいます。
近くのコインパーキングを確認して、エントランスへ。

新築マンションで、エントランスはオートロックです。
ここでは管理会社に教えられたコードを入力すると開くタイプでした。

続いて案内する部屋のフロアに向かいます。
エレベーターを降りてメーターボックスの中にキーボックスがあるとのことでした。

メーターボックスを見つけ、その中にキーボックス見つけ、押しえられた番号で解錠してキーをゲットします。
書くと簡単そうに読めますが、実際にやってみると、メーターボックスがなかなか開かなかったり、キーボックスの番号がうまく揃わなかったりと、けっこうたいへんです。
しかもエアコンがないスペースなので、もう汗だくです。

この作業を当日は、なんともスムーズに優雅にこなさなければなりません。
練習の大切さをあらためて感じました。

カギさえゲットしてしまえば、あとは部屋に入るだけなので、ここまでがやはり重要ですね。

とはいえ、部屋の中もきちんと見ておきます。
まずは配電盤の場所のチェックです。これも物件によって場所がぜんぜん違うので、調べておくことが大切です。

配電盤は洗面室（今風にはパウダールーム）にあることが多いのですが、これもそれぞれです。
トイレにあったり、クローゼットにあったり、中には階段を上がったキッチンになんて物件もありました。

配電盤でブレーカーを上げないと電気がつかないので、部屋の中が明るくなりません。
暗い中でご案内するわけにもいかないので、できるだけ早くそして優雅に電気をつけることを心がけたいものです。

2つ目の物件はさらに難易度アップ

2つ目の物件に向かいます。
こちらもオートロックですが、カギで開けるタイプでした。

管理会社の指示によると、鍵は駐輪場の柱にあるキーボックスの中とのこと。
行ってみると、キーボックスが3つもあります。
そうそうたしかシルバーのキーボックスだったなと、思い出しました。

このキーボックもいろいろなタイプがあって、数字を揃える場所がそれぞれです。
数字がなかなか揃わなかったり、ふたの開け方を戸惑ったり、けっこうたいへんです。

オートロックは「住民が通ったら、一緒に入っちゃえば」なんてことを言う人もいますが、
最近、そんなことが問題となる事件もありましたから、不審に見られないように注意することがとにかく大切だと思います。

次は部屋のドアです。このケースはドアの上部に番号を揃えるカギがついているタイプでした。
腕を伸ばして番号を揃えますが、なかなか番号が合いません。
暑さの中なので、こんなちょっとした作業でも汗だくです。

私はなんとか手が届きましたが、手が届かない人だったらどうするんだろうとか考えてしまいます。

とはまあ、カギ探しと解錠は本当に難しいです。これは何度やっても慣れる自信がありません。
まるでロールプレイングゲームのようです。そう考えるとちょっと楽しくなってきますけど。

いよいよ本番です

初めての内見、当日となりました。
祐天寺駅でお出迎えです。緊張してちょっと顔がこわばっていたかもしれません。
Aさんと合流して1つ目の物件に向かいます。

練習した成果ですね。部屋のドアを開けるところまではスムーズにきました。
玄関ですかさずスリッパをだします。

不動産業界は究極と言っていいほどのレッドオーシャンです。
レッドオーシャンのいいところは、ありとあらゆるマニュアルもあることです。
内見ガイドみたいなものももちろんあって、熟読してきました。

内見では業者が準備するグッズがいくつかありますが、そのひとつがスリッパです。
お客様が中に入ったら、靴を揃えることも忘れません。
そしてすかさずブレーカーを上げに向かいます。この序盤戦が忙しいですね。

部屋の案内は事細かにする業者さんが多いと思いますが、私は必要最小限にとどめて、質問されたら丁寧に答えるというスタイルにしました。
それがいいよという解説本があったからです。

ただ、Aさんはあっさりしたものでした。
さーっと部屋を一通り見て、「もういいです」とのことでした。
浴室なんてほとんど見てないですし、トイレなんてそもそも見ませんでした。
そんなこともあるんですね。

というか、本気で探しているのでしょうか？　と、思ってしまいました。

そんなAさんだったので、質問されることもほとんどなく、1つ目の物件は終了です。

2つ目の物件はもっとあっさり

続いて2つ目の物件です。
こちらも冒頭は流れるように進みます。ドアもスムーズに開けて、室内に向かいます。

ここでもほとんど質問されないので、仕方なくがんばって思いついたことを説明しました。
「新しい生活のイメージがわいてくると、決め手になるかもしれませんよ」などと、どこかで読んだフレーズまで口から出てきます。

こちらもさっと見ただけで「もういいです」、終了です。
なんかあまり手応えを感じない「初めての内見、ご案内」となりました。

Aさんの次の予定の場所が近くだったので、車でお送りしました。

こうして「初めての内見、ご案内」を無事に終えることができました。
準備は大切だなとあらためて感じました。準備をしておくことで心の余裕が生まれます。変な汗をかくこともありません。

ただ、いつもいつも下見の内見をする余裕もないでしょうし、そんな暇だとむしろ大丈夫か？ということになってしまいます。

経験値を積んで、下見をしなくても余裕の心を持てるようになりたいものです。

さて、このAさんが私の仲介でお部屋を決められたかどうか。その結果はまた後日。。

賀詞交換会はお祭り騒ぎ

古い話で恐縮です。年明けの賀詞交換会に初めて参加しました。

同じ地域の不動産業者400社ほどが集まっていました。
品川の某大型ホテルの一番大きな宴会場です。
結婚披露宴のような形式で、数十の円卓が用意されていました。
席も決められていて、事務所が近くの業者さんと卓を囲むスタイルでした。

お近くの業者さんと知り合いになる機会はあまりないのでありがたいことです。
業者さんによっては、開業にあたって近くの業者さんにあいさつにいく方もいるようですが、
その必要性をあまり感じなかったのでボクはしませんでした。
なんか面倒くさいですし。でも、今考えるとそれがよくなかったのかもしれません。。

それはさておき、このパーティーです。
業界団体のお偉いさんのあいさつが終わると、国会議員が数人登場しました。
なかには現役の大臣もいます。けっこうすごいです。
しかも国会議員の先生たちは、あいさつが終わるとサーっと帰っていきました。
政治家もたいへんですね。

宴会が始まります。
料理はフランス料理のコースです。まさに結婚披露宴です。
あちこちで歓談が始まります。ところがその間も政治家のみなさんのあいさつが続いていました。
ほぼ誰も話を聞いていない状況であいさつをしていたのは、
都議会議員や区議会議員のみなさんでした。政治家もたいへんです。

そのうち余興タイムになりました。
名前を初めて聞くマジシャンなどが登場します。すると、会場が盛り上がり始めます。
けっこうな大声で合いの手を入れる業者さんもいます。
と、ここまでは「まあこんなもんでしょう」と思っていたのですが、トリで大物が出てきました。

誰もが名前を知っているピン芸人さんです。テレビでもよく見かける人です。
その芸人さんが会場を周りながらトークを繰り広げていきます。
参加している業者さんも大盛り上がりです。なんだか賑やかな業界だと気づいてきました。

そして始まったのが大ビンゴ大会です。
このビンゴ大会、参加者のほとんどに賞品が当たります。
しかも賞品は最低でも会費と同じ。つまりほぼすべての参加者が元を取れる会なのです。

すごいですよ、不動産業界。まさに羽振のよさを体感しました。

カラオケ大会

その1ヵ月ほど後のことです。
若手業者の集まりがあるので参加してみました。
会場はカラオケチェーン店の広めのイベントスペースでした。

始めは業界団体の偉い人のあいさつなど、ふつうだったのですが、
歓談タイムになったと思ったら、いきなりカラオケが始まりました。

カラオケチェーン店だったので、そんな気はしていたのですが、
まさか本当にカラオケ大会になるとは驚きです。

もう、あいさつや情報交換をしている場合ではなくなりました。
みなさん、次々と歌を歌い始めています。

しかも司会をしている人は、金色のジャケットです。
そんな色のジャケット、どこで買えるのでしょうか。

隣に座っていた業者さんは、私よりも年上でかなりのベテランだったのですが、
この会は初めての参加でした。
でも、その方はカラオケになってすぐに、呆れて帰って行きました。

ボクも耐えられなくなって、その後すぐに会場を後にしました。

若手業者のみなさん、いつまで歌い続けたのでしょうか。
すごい集まりがあるのだなと、むしろ感心した次第です。

研修会のはずなのに

続いては、業界団体の研修会でのことです。
300人ほどが入れるホールのような会場でした。
ただ参加者はそれほど多くはなく、実際、会場はスカスカでした。

内容は、「正しい広告の出し方」や「マネーロンダリングに注意」など、
普通の研修会でした。始めのうちは。

続いてのパートはゲストの講師が元女性アイドルのOさんでした。
ボクと同年代なので、若い頃にはよくテレビで見ていた方です。
誰でも知っている元アイドルです。
そんな方に生で会えるので、それが研修会の「売り」になっていました。

そんな方をゲストで呼ぶこと自体が、すごいなと思っていました。

そのOさんが、暮らしの中で感じた不動産のことなどを語るトークでした。
スタートは。

ところが、進んでいくうちに「最近は自分でも曲を作っているんです」となり、
ギターの弾き語りで1曲披露してくれました。感激です。

すると、「せっかくなので、あの曲も」という流れになり、
当然、最初から準備してあったのでしょう、Oさんのスーパーヒット曲のカラオケが流れだしました。

そこからは圧巻です。
Oさんが、今でも「昭和・平成の名曲100」などのテレビ番組で必ずかかる「あの曲」を
ノリノリのダンス付きで生歌唱です。

そこまでやってもらうのか。すごいな不動産業界です。

そして、ビックリなのは、客の数です。
300人入るホールで、おそらくその時いたのは30人です。
そんなスカスカの会場で、超有名な元アイドルがスーパーヒット曲を歌う。
なんというシュールな状況でしょう。

それを実現してしまう不動産業界なのでした。

その先には

すごいです、不動産業界。
ボクもそこそこ派手といわれる業界に長いこといましたが、まったくの別世界でした。

この業界で生き抜いていくことができるのか。
どうなんでしょうか。

「恐ろしい」書類が届きました

5月半ば。書留郵便が届いたので受け取ってみると、特許庁からの書類でした。

半年ほど前に会社ロゴの商標登録を申請したので、その結果がでたようです。
　　　→出願の経緯はこちらのコラム「商標登録にトライしてみました」

ドキドキしながら、それでもけっこう期待しながら封筒を開けてみると・・
なんと「拒絶理由通知書」。

ダメだったようです。がっかりです。

このところいろいろとついていないことが多かったのですが、
さらに追い討ちをかけられました。
この歳にしてこれほど落ち込むことってありますか？

その日は、中身を見る元気もなかったので「なかったこと」にしました。
いわゆる「逃避」です。

なぜ「拒絶」されてしまったのか

翌日。
まあ、中身を見てみないと始まらないので、書類を読んでみることにします。

かなりの分量があります。
まずは拒絶、つまりなぜ申請が認められないかの理由がつらつらと書いてあります。

そして、それに対して意見、つまり反論があれば、40日以内に「意見書」を提出せよとのこと。
意見書の提出があった時は、再度審査するとあります。

おお、まだチャンスはあるとうことでしょうか。
とはいえ、なんだか面倒くさいことになってきました。
いよいよ専門業者に依頼しないとダメなのかと、どんよりした気分になってきます。

拒絶理由は、商標法の何条に基づいて認められないということが、難しい言葉で書かれています。
自分なりに解釈してみると、「指定役務」という業務の内容があるのですが、
それが一部分だけ引っ掛かっているようです。

意外と「親切な」ご案内でした

そして、書類を読み進めると、希望の光がちょっと見えてきました。
優しい心遣いが各所に見えるのです。

「拒絶理由通知書をはじめて受け取る方へ」なんて書面があります。
「商標登録出願をした多くの方が受け取る書類です。
　諦めずに、拒絶理由通知書に記載された応答期間に対応しましょう。」などと書いてありました。

さらに、「ひとりでがんばる知財担当者の方へ」という「お助けサイト」の案内もあります。

そして、親切なことに「修正案」も書いてくれていますし、
問い合わせ先の審査官や電話番号まで書いてありました。

お堅い役所に見えて、けっこう優しいじゃないですか。
なんと、ありがたい！

専門家に頼むしかないのか

さて、意見書を書くとなると、そもそも書いたことがないですし、書き方がわかりません。
文章を作ることはできると思いますが、
いわゆる「書式」や「論理構成」などのお作法がありそうです。

「ああ、こういう時のために弁理士が存在しているんだなあ」と納得しました。
ただ弁理士に依頼すると数万円から10数万円の報酬を支払うことになってしまいます。
それを避けるために、自力で出願したのに。。

ネットで「商標登録出願、拒絶」で調べてみます。

意見書を書くのはやはり専門家に依頼した方が、再審査で認められる可能性が高いようです。
ただ、意見書は反論する時に出すもので、
申請内容を補正（修正）するだけなら、補正用の書類を提出すればよいようです。

それを早く教えてくださいよ。という感じです。
こちらとしては別に反論したいわけではなく、
せっかく修正案も示してくれているのですから、それに沿って修正しますよ。
という気持ちです。

弁理士に依頼しなくてもなんとかなるかもしれません。

再トライをしてみます

ということで、「手続補正書」という書類を提出することにしました。
念のため、特許庁に問い合わせをして確認はしてみるつもりです。。

期限が40日以内なので、できるだけ早くやってみます。
この補正で果たしてどうなるか。そして再審査に時間はどれくらいかかるのか。
なんせすでに半年たっていますから。

不安だらけではありますが、ちょっとだけ楽しみでもあります。

1月末に東京・三田で開かれた空き家対策イベントに参加しました。
国土交通省が主催で、地方自治体と民間業者のマッチングを目的とするものでした。

政府はいわゆる「空き家法」を改正するなど、空き家対策を積極的に進めています。
このイベントもその一環で、20近い地方公共団体と100社近い民間業者が参加していました。
公と民、民と民のマッチングを目的としていて、みなさん積極的に交流していました。

民間業者のみなさんは、自社のビジネスを売り込んでいたわけですが、
ボクのような開業したての業者は異質というか、ほぼ「お邪魔ムシ」でしたw

プレゼンの時間が短かすぎて、よくわからないということもあったのですが、
それでもさまざまなビジネスがあることを知り、とても勉強になりました。

イベントで出会ったビジネスの中からユニークなものを3つ、紹介します。

その① 実家をロケ地に

空き家になっている実家などを、映画やドラマのロケで使ってもらおうというビジネスです。

例えば、遠方の実家が空き家になっていて、どうしようかなと悩んでいる時に、
業者があっせんして映画やドラマなどのロケ施設として提供するというものです。

空き家を売却したいけど、なかなか買い手が見つからないというような際の一時的な活用方法としてユニークなアイデアです。

映画やドラマに映ることで、興味を持った人が買い手になるような効果があるかもしれません。
また、ファンが「聖地」として訪れることで地域の活性化につながるかもしれません。

空き家ビジネスを手掛ける東京・吉祥寺の不動産業者さんが展開しています。
「実家ロケ」（株式会社ほそい住宅FP）

その② 荷物を預けて貸す

空き家の中にあふれていがちな大量の荷物ですが、
この大量の荷物がが空き家をなんとかしたいという時に課題となりがちです。

そんな時に、トランクルームで荷物を預かり、きれいに片付いた家を貸し出せるようにするというビジネスです。

売買や賃貸の需要が多い都市部では馴染まないかもしれませんが、
空き家の活用を支援するビジネスのひとつだと思います。

千葉・市川市のトランクルーム業者さんが提案されていました。
「ストレージ王」（株式会社ストレージ王）

その③ 子どものために

空き家をこども食堂や学習支援施設、シングルマザーのシェアハウスなどとして貸し出して、社会貢献ができるという活用方法です。

通常の売却や賃貸ではなく、社会貢献として活用したいという方に向いています。
まだ使える家具や家電もそのまま貸すことができるとのことです。

あっせん業者がサブリース契約で間に入り、借主探し・管理業務を行います。

東京・世田谷区の一般社団法人子どものための不動産活用機構が運営しています。
「空き家で社会貢献」（一般社団法人子どものための不動産活用機構）

空き家ビジネスのこれから

空き家問題については政府も積極的に対策を進めようとしています。
実際に対応にあたる地方自治体に対してもなかばノルマのように対策をすすめるよう働きかけているように見えます。

「売る・貸す・活用する・住む」が一般的な空き家対策ですが、
やはり問題となるのは郊外や地方の空き家です。そもそも需要が少ないからです。

今回のイベントでもさまざまなビジネスが紹介されていましたが、
決め手となるような画期的なアイデアはなかったように思います。
結局、不動産市場で地道に対応していくことになるのかもしれません。

空き家問題への対応として、何か画期的なアイデア、
レッドオーシャンの中でのブルーオーシャンを、ボクも探してみたいと強く思いました。

なぜ12月を期末にしたか

定款で12月を期末にしたので、2024年12月までが第1期でした。
ということで、初めての決算をしました。

なぜ12月を期末にしたかですが、
「多数と違うことをしたい」という意識があったのだと思います。
安直に3月を期末にしたくはなかったんです。

で、「1年の単位と同じにしておけばわかりやすいかな」という程度で決めました。
たぶん。

5月設立の会社ですが、宅建業者の免許が降りたのが9月末。
さらにHPも仮設だったので、ほとんど仕事をしていませんでした。
なので売上はほぼゼロです。
会社設立で何かと費用はかかっていますから、当然赤字です。

税理士さんが必要なワケ

2月末が納税期限になるので、それまでにまとめます。

独力でする能力も余力もないので、税理士さんに依頼します。
会計士事務所を経営している大学時代からの友人に頼みました。
その経緯はこちらのコラム記事に詳しく記載しています。
　　　→「税理士さんは必要です」

仕訳だけはしていたので、そのデータを渡してお願いします。
ボクの仕訳や会計処理が間違っていたところを修正してくれて、
決算書類をまとめてくれます。さすがプロです。

「貸借対照表」「損益計算書」「株主資本等変動計算書」など一通り揃いました。
そこから見えてくるのは課題ばかりでした。

課題はまず「未払金」

まず会社の支払いでボクが立て替えているものがかなりあります。
会計上は「未払金」になっていますが、とんでもない金額です。

この未払金を回収（会社がボクに支払う）できるかがまずは重要です。
さらに現状、最小限に抑えている役員報酬（ボクの給与）を引き上げたいです。

そのためには会社が軌道に乗らないといけないわけで、
まずは売上がないと話になりません。
第2期はなんとかやっていきますよ！

とはいえもう4月も終わろうとしているので、今期の3分の1が終わろうとしていますが。。

税務手続きはオンラインで

税理士さんに依頼して本当によかったのは、納税関係もすべて対応してくれることです。
赤字会社なので、法人税などは免れます。
ただ、法人住民税の均等割だけは課税されます。

均等割は弊社の規模だと年額7万円なのですが、
第1期は5月設立で12月までと、12ヵ月なかったので月割りされて4万円ちょっとでした。

税務関係の手続きは今や、「e-Tax」や「eLTAX」（地方税用）というオンラインシステムが一般的です。
便利な世の中になったものです。
これらのアカウント開設から手続きまですべて税理士さんが対応してくれました。
ありがたいことです。

ただし、世の中にはフィッシング詐欺などの「危ないメール」が氾濫しています。
「e-Tax」を騙ったものなども毎日のように届くので、注意が欠かせません。
本当に迷惑だし、煩わしいです。

悪い人に対して声を大にして言いたいです。「ホント、やめてくれ」と。
たぶん、日本語では通じないと思いますがw

消費税をどうするか

税金はこれだけではありません。
そうです、消費税があります。

消費税については以前、思いをまとめさせてもらいました。こちらをご参照ください。
　　　→「インボイス登録のメリット」

弊社はインボイス登録をして課税業者になっているので、本来は消費税を納税します。
ただ第1期は還付してもらうことができました。

還付金額はわずかなものでしたが、赤字会社にとっては貴重でした。
これらの作業も、そもそものインボイス登録の手続きも含めて税理士さんに対応してもらいました。
あらためて感謝です。

税理士さんの報酬は‥

さて、これだけいろいろとやっていただいた税理士さんへの報酬についてです。

いくら友人だといってもタダでお願いするわけにはいきません。
しかももろもろの手続きを含めて、かなりの負担をかけていると思われます。

本来なら○○万円はかかるであろう税理士報酬です。

でもそこは、おまけしていただきました。かなりお安くしてもらいました。
本当にありがたいことです。

ひとり会社の株主総会

さて決算書を税務署に提出するまえに、株式会社には重要な手続きがあります。
それは「決算の承認」です。
株主総会で決議するのがルールです。会社法で決まっています。

とはいえ、ボク一人が株主の「ひとり会社」なので、株主総会も一人ですることになります。
つまり形式的なことになります。
重要なのは、株主総会を開いたという証拠です。つまり文書に残すとうことです。

ということで、「議事録」というものも初めて作成しました。
ネットで調べてなんとか作ることができました。
ネットで無料で教えてくれる先生たちにも感謝です。

そして「第2期」へ

こうして、ほぼすべてを税理士さんにお願いしつつ、
いろいろと学びながら、初めての決算を終えることができました。

課題は山積みです。
まずは「未払金」を回収したいです。
第2期からが勝負です。

と、このコラム記事を書きながら闘志を新たにしました。
そして税理士さんの報酬も満額を支払えるようになりたいですw

合格してからすること

賃貸不動産経営管理士は漢字が多すぎなので、以降は「賃管士」と略します。

試験に合格してもすぐに賃管士にはなれません。
原則、2年の実務経験が必要です。
ボクは不動産業の世界に飛び込んだばかりですから、当然、未経験ですw

そんな場合に、2年の実務経験に相当する実務講習があります。
もちろん有料ですけど。

せっかく受験して合格したので、資格は欲しいところです。
ということで、実務講習を受けることになります。
まあ宅建士と同じような仕組みです。

試験から実務講習までの詳しくはこちらのコラム記事をぜひご参照ください。
　　　→「賃貸不動産経営管理士に合格しました」

実務講習はすべて在宅で可能

かなり時間がかかるかと思われた実務講習ですが、そうでもありませんでした。

まず配信されている動画を視聴します。
動画で設定されている条件に合わせて、重要事項説明の書類や契約書などの空欄を埋めるという、
実務に即した問題を解いていきます。
そしてさらに答え合わせの解説を動画で視聴するという流れです。

空欄を埋める問題に時間制限があるのですが、
時間をカウントダウンするだけの動画を流して解かせるというちょっとシュールなものでした。

1つの項目が１時間から1時間半かかる動画セットになっていて、
全部で３項目ありました。

これを2月に入ってから始めました。
不動産業界は繁忙期のはずだったのですが、ボクは繁忙期でなかったのでw、
2週間かからずに終わりました。

最後に修了試験を受けて終了です。
すべて自宅でできるようになっています。
宅建士の時は会議室のようなところに通った記憶があるので、
どこかに出向かずにできるのは楽でいいですね。

IT技術やインフルの普及もありますが、
コロナ禍の対応を受けて、意識もだいぶ変わったのだと思います。

賃管士証まで1ヵ月以上

さあ、実務講習は終わりましたが、そこからさらに「待ち」です。

受講生それぞれに対応してくれればいいと思うのですが、
おそらく同じ時期に受講した人は同じタイミングで事務作業を進めているのだと思います。

結局、実務講習の修了証と、賃管士証が送られてきたのは、3月末でした。

賃管士証は顔写真入りのカードです。
宅建士証のようなラミネートではなく、ちゃんとしたカードです。
それっぽい感じになっているので、手にした時に達成感がありました。

ついに賃管士です

これで正式に賃管士を名乗ることができます。
名刺も新たに発注しました。
会社サイトの資格欄にも掲載しました。

ただ不動産管理業をしているわけではないので、実務上はまったく関係はありませんw
今後もこの資格が何かに活かせるのかまったくわかりません。

でもいいんです。
資格取得までにした勉強は何かの役に立つはずです。きっと。

限界を感じました

開業するまでも、開業してからも、初めてのことにいろいろとトライしました。
WordPressを使ってHPを作ってみたり。
Canvaを始めて名刺をデザインしたり。
商標登録の申請をしたり。などなどです。
　　　→「WordPressを始めてみた」
　　　　「Canvaも始めちゃう」
　　　　「商標登録にトライしてみました」

でも自分ではどうしてもできないことがありました。
それが会計です。

帳簿は付けています。
最初は「仕訳帳」や「総勘定元帳」を買って、手作業で記入していました。
簿記3級の知識の範囲ですけどw
でも消費税を忘れていました。

消費税の記入をし直すのが面倒くさくなって会計ソフトにしようと思いました。
ネットで無料のクラウド会計サービス「円簿会計」を見つけました。
一応、入力はしました。

でもそこから先がよくわかりません。自分の仕訳が正しいのかもわりません。
限界でした。

どうしようもなくなり税理士さん探しを始めました。

税理士さんを探します

一から税理士さんを探すのはリスクだらけです。どんな人かわかりませんし。
そもそも世にあまたいらっしゃる中からどうやって選べばいいのかわかりません。

ということで、公認会計士をやっている大学の友人に恐る恐る声をかけました。
バリバリの公認会計士で、会計士事務所を経営して、企業会計を何社も担当している人です。
そんな人に起業したての一人会社の会計を依頼するなど恐れ多いことです。

ちなみに公認会計士は自動的に税理士の仕事をすることができるようになっています。
税理士になるには、通常は税理士試験に合格してなりますが、
税理士試験に合格しなくても、ほかには弁護士も税理士の登録が可能ですし、
国税従事者として23年または28年以上税務署に勤務した人も税理士になれます。

税務署勤務から税理士として独立した人を知っていますが、
税理士にも「格」があるようで、税理士試験に合格した人に一目置いていました。

話がそれました。
ということで、いろいろと考えたのですが、公認会計士の友人にお声がけしたところ、
気前よく引き受けてくれました。

ありがとうございます！

「税理士」さんにお願いしたこと

一応ですが、仕訳の入力はしていたので、その先をお願いしました。
決算をして、決算書をまとめてもらいます。
そのほかにも納税にあたっての電子申請の手続きもしてくれました。

さらに消費税をどうするかという話になり、
いろいろと考えた末、いわゆるインボイス登録もすることにしました。
消費税をめぐるあれこれについてはこちらの記事をご参照ください。
　　　→「インボイス登録のメリット」

決算書をまとめてもらい、本当に助かりました。
後から指摘されたのですが、ボクの仕訳ではダメなところが多かったようです。

そもそも自分が立て替えた費用をよくわからず「役員貸付金」という科目で仕訳していたのですが、
正しくは「未払金」でした。

ほかにも減価償却するものや、社会保険の仕訳など、自分ではわからないものが多々ありました。
やはり、依頼して正解でした。

第1期の決算を終える

12月を期末に設定したので、第1期の決算が終わりました。
売上がほぼないので、お恥ずかしいことに赤字です。

こんなスタートでいいのか。融資が心配です。。

決算書の損益計算書や貸借対照表などもきれいに作成してもらいました。
さすがですね。

株式会社なので決算の承認を株主総会でしなければなりません。
とはいえ一人会社なので株主もボク一人です。

とうことで一人で株主総会をするわけですが、要は議事録を作成するということです。
ネットで調べて議事録の作り方を調べて作ってみましたが、
やはりどうも違ったようで、税理士さんというか会計士の友人に直してもらいました。

株主総会で承認＝議事録作成を経て、
いよいよ法人税の納税と決算書の提出ということになりますが、
その作業もすべて税理士さんがやってくれました。

ちなみに赤字会社なので、法人税は均等割の分だけでした。
利益がなくても均等割だけは課税されます。
ボクの会社の規模だと7万円なのですが、第1期は12ヵ月なかったので、
月割りして4万円ちょっとを納税しました。

消費税の還付

そして、これが重要だったのですが、消費税の還付です。
つまり払い過ぎた消費税を取り戻すことです。

「預かった消費税（＝売上時の消費税）」から「支払った消費税（＝仕入れ時の消費税）」を差し引いた額を、消費税として納税するわけですが、
弊社の場合、売上がほぼなかったので、支払った消費税の方が多かったのです。
その場合は、消費税を還付してもうことができます。

この還付の請求手続きもしてもらいました。
これはかなりの作業が必要だったとのことでした。

金額としては数万円だったので、さほどではありませんが、
創業間もない、やりくりがたいへんな会社としてはありがたいことでした。

税理士さんは必要です

会社経営にとって税理士さんは必要な存在です。

制度が複雑でしかも法律がよく改正される税制に対応していかなければならないのですが、
とてもじゃないですが、独力では無理というか無茶です。

企業として、適正な会計と納税をする義務がありますから、
それを達成するためにも規律が大切です。

それにはやはり専門家、税理士さんは欠かせないとうことになります。

最後に余談ですが、税理士さんには得意分野があります。
試験の時の科目によることが多いようですが、所得税、法人税、消費税などです。

中でも資産税（相続税・贈与税）は特殊なようなので、
相続税のご相談をされる際には、相続税を得意としている税理士さんを選ぶことをおすすめします。

出会いは賀詞交換会

2025年の年明け。宅建業界の賀詞交換会がありました。
結婚披露宴の巨大バージョンのようなスタイルで、
丸いテーブルに8人が座って、食事をしながら情報を交換するというものでした。

その席で隣にいらっしゃったのが業界歴30年の方でした。
もの腰も柔らかく、いろいろと話しかけてくださいました。

人脈もなく、この業界に飛び込んでしまったので、
まずは知り合いを増やそうと、さまざまな会に参加してみようと思っています。
その一つとして、この賀詞交換会にも参加させてもらいました。

知り合いもいないので、とにかく名刺交換をさせていただくしかありません。
その際に少しでもお話をお聞きして知識を蓄えようと思っています。

そんななかで、出会ったのがこの方でした。
この方も約30年前に未経験で不動産会社を始めたとのことでした。
なので大先輩と呼ばせていただきます。

「いい仕事を選んでくれました」

この日、大先輩がしてくださったお話しでもっとも印象に残ったのが、
「本当にいい仕事を選んでくれました」という言葉です。

それはもちろん大先輩はご自身の成功があってのことなのですが、
不動産業界は「儲かる」という意味での「いい仕事」ということです。

サラリーマンを早期退職して、この仕事を選んだのは「正解」ですよ。
というお言葉です。

実に単純ですが、「自分の選んだ道は間違っていないのだ」と、
パワーをいただくことができました。

その席で、大先輩に「事務所にいらっしゃい」とお誘いを受けました。
ありがたいことです。

事務所で聞く創業時のこと

ということで、数日後、お邪魔させていただくことにしました。
同じ最寄り駅の改札を出てすぐのところに大先輩は事務所を構えています。

「本当に来てしまいました」と、お訪ねすると、
「よくいらっしゃいました」と快く迎え入れていただきました。

そこで、大先輩の創業時のお話しをお聞きしました。

それまではサラリーマンをされていたのですが、
ご実家が都心から郊外に移られるのを契機に、一念発起して不動産業を始められたとのことでした。

最初は書類の形式もわからないところから始まって、勉強もいろいろされて
ビジネスを軌道に乗せていかれたようです。
ピークは過ぎていたとはいえ、バブルの余波もあったのだと思います。

成功の極意を聞く

そしてこの商売はとにかく誠意だとおっしゃいました。
「お客さんにとって何が本当にいいことなのか」を考えていなければ、信頼されない。
自分の利益を考えているだけではダメだ。この業界はそういう人が多すぎる。
などなど、身に染みる言葉をいただきました。

そして誠意を持って仕事をすれば、間違いなく成功する。
「あなたなら大丈夫だ」とも言っていただきました。

本当にありがたいことです。

大先輩の起業時と今とでは、環境は大きく違っていると思います。
不動産業界は周辺サービスも含めてレッドの中のレッドオーシャンです。
でも、その中でもやっていける道筋はあるはずです。

いただいたお言葉を胸に、
レッドオーシャンの中のブルーオーシャンを見つけます。